Arrematei na PNAJ: posso cobrar pelo tempo em que o imóvel ficou ocupado?

Sim, pode existir direito de cobrar uma indenização equivalente ao aluguel pelo período em que o antigo ocupante permaneceu no imóvel depois da arrematação judicial. O Superior Tribunal de Justiça possui precedentes segundo os quais o arrematante pode receber valores relativos ao aluguel a partir da lavratura do auto de arrematação, sem precisar esperar o registro da carta no cartório.

Isso não significa, porém, que todo caso gere automaticamente uma “taxa de ocupação” em percentual fixo. Na arrematação judicial regida pelo CPC, a discussão costuma envolver indenização pela fruição do imóvel ou valores equivalentes a aluguel. A taxa legal de 1% prevista no art. 37-A da Lei nº 9.514/1997 pertence ao regime específico da alienação fiduciária extrajudicial e não deve ser transplantada automaticamente para uma arrematação judicial da PNAJ.

O valor, o período cobrável, a pessoa responsável e a via processual dependem do caso. Por isso, esta página é voltada ao diagnóstico de uma situação concreta, especialmente quando o arrematante ficou meses sem receber as chaves enquanto outra pessoa usufruía do imóvel.

Para resolver primeiro a entrada no imóvel, consulte Advogado para imissão na posse na PNAJ: arrematei e o ocupante não sai. Para entender o procedimento de posse, veja Imissão na posse na PNAJ: como funciona após a arrematação. O guia completo da PNAJ reúne os demais temas.

Arrematei um imóvel pela PNAJ: posso cobrar pelo tempo em que ficou ocupado?

Pode existir esse direito, especialmente quando o antigo proprietário ou ocupante continua usufruindo exclusivamente do imóvel depois da arrematação e impede o arrematante de exercer a fruição econômica do bem.

O fundamento não é simplesmente “estou sem as chaves, então tenho direito a uma multa”.

A análise envolve:

• aperfeiçoamento da arrematação;
• quem permaneceu no imóvel;
• fundamento da ocupação;
• período efetivo de permanência;
• valor locativo do bem;
• eventual recebimento de aluguéis por terceiro;
• decisões judiciais sobre posse;
• existência de locação ou copropriedade.

O que o STJ diz sobre aluguel devido ao arrematante?

O Superior Tribunal de Justiça possui jurisprudência no sentido de que o arrematante de imóvel pode receber valores relativos ao aluguel a partir da lavratura do auto de arrematação, sem precisar aguardar o registro imobiliário da carta.

Em julgados posteriores, o STJ também reafirmou que o ressarcimento pela ocupação não depende de demonstrar que o ocupante agiu ilicitamente: a fundamentação está ligada à vedação do enriquecimento sem causa quando alguém usufrui de bem alheio sem contraprestação.

Há decisões condenando a antiga proprietária a indenizar o arrematante pelo período entre o auto de arrematação e a entrega das chaves.

Isso é especialmente relevante para a PNAJ porque separa três momentos:

1. arrematação aperfeiçoada;
2. registro da carta;
3. posse física efetiva.

Esses marcos podem ocorrer em datas diferentes.

A partir de quando a indenização por ocupação pode ser cobrada?

Precedentes do STJ em arrematação judicial adotam a lavratura do auto de arrematação como marco para o direito a valores relativos ao aluguel.

O REsp 1.232.559/PR, citado em diversos julgados posteriores, é referência nesse entendimento.

Também há decisões que relacionam a responsabilidade do arrematante por determinados encargos do imóvel ao aperfeiçoamento da arrematação, mostrando que a ausência de posse não significa que todos os efeitos econômicos só comecem após o registro.

Isso não autoriza, contudo, a ignorar peculiaridades do processo concreto. É necessário verificar:

• se o auto está completo e assinado;
• se a arrematação está aperfeiçoada;
• se existe suspensão ou decisão posterior relevante;
• qual pessoa realmente permaneceu no bem;
• se havia relação locatícia.

Preciso esperar registrar a carta para cobrar?

Não necessariamente.

A jurisprudência do STJ citada acima afirma expressamente que, para o recebimento de valores relativos ao aluguel pelo arrematante, não é preciso esperar o registro no cartório.

Isso não significa que o registro seja irrelevante para todos os efeitos jurídicos. Ele continua essencial para a publicidade e regularização imobiliária perante terceiros.

Para entender essa etapa, consulte Registro de imóvel da PNAJ: como levar a arrematação ao cartório.

Até quando calcular a ocupação?

O marco final deve ser documentado.

Pode ser:

• entrega formal das chaves;
• desocupação comprovada;
• cumprimento do mandado de imissão;
• data definida em acordo;
• outro fato que encerre a fruição exclusiva do ocupante.

Não basta estimar que “o imóvel ficou ocupado por oito meses”. Guarde a prova da data de saída.

Exemplos de documentos úteis:

• termo de entrega de chaves;
• certidão do oficial de justiça;
• vistoria;
• comunicação do condomínio;
• acordo assinado;
• registro fotográfico lícito.

Como calcular quanto cobrar pelo tempo de ocupação?

O valor precisa ter base objetiva.

Uma referência frequente é o valor locativo do imóvel.

Podem ser utilizados:

• avaliação imobiliária;
• parecer de corretor ou perito;
• aluguéis de imóveis comparáveis;
• contrato de locação existente;
• provas de aluguéis efetivamente recebidos por terceiro.

Uma fórmula simples de estimativa é:

indenização estimada = valor locativo mensal × número de meses de ocupação

Depois podem ser analisados atualização, juros, encargos e outros pedidos conforme o fundamento jurídico e a decisão judicial.

Posso cobrar automaticamente 1% do valor do imóvel por mês?

Não trate 1% como regra automática da arrematação judicial.

O percentual de 1% é conhecido porque o art. 37-A da Lei nº 9.514/1997 prevê taxa de ocupação própria da alienação fiduciária imobiliária.

Esse regime é diferente de uma execução judicial comum submetida ao CPC.

Usar automaticamente 1% em todo imóvel judicial pode superestimar ou subestimar a indenização e confundir regimes jurídicos diferentes.

Quem pode ser responsável pela ocupação?

É necessário identificar quem efetivamente usufruiu do imóvel.

Pode ser:

• executado;
• antigo proprietário;
• familiar;
• coproprietário;
• locatário;
• terceiro sem título aparente;
• pessoa que continuou recebendo os frutos do bem.

A pessoa fisicamente no imóvel e a pessoa economicamente beneficiada podem não ser a mesma.

E se o antigo proprietário alugou o imóvel para terceiro e continuou recebendo?

Esse cenário merece análise específica.

A jurisprudência do STJ possui decisões reconhecendo ao arrematante valores relativos a aluguéis percebidos após a arrematação.

Reúna:

• contrato de locação;
• comprovantes de pagamento;
• extratos ou recibos disponíveis licitamente;
• comunicações com locatário;
• data da arrematação;
• data de alteração do beneficiário do aluguel.

Não oriente o locatário a mudar pagamentos sem antes verificar o contrato e as decisões do processo.

Se quem ocupa é um inquilino, posso cobrar dele?

Não se deve responder apenas pela palavra “ocupante”.

O inquilino pode ter um contrato juridicamente relevante e estar obrigado ao pagamento de aluguel ao locador adequado.

É necessário analisar:

• contrato;
• data;
• prazo;
• cláusula de vigência;
• averbação;
• comunicação da aquisição;
• quem recebeu aluguéis depois da arrematação.

Veja Imóvel da PNAJ com inquilino: advogado para analisar locação e posse.

Cobrar pelo tempo de ocupação substitui a imissão na posse?

Não.

São objetivos distintos.

O comprador pode precisar das duas providências.

Não atrase a estratégia de posse apenas porque pretende cobrar valores depois.

A imissão demorou por causa do próprio Judiciário. Ainda posso cobrar?

A demora judicial, por si só, não responde à pergunta.

É preciso identificar:

• quem continuou usufruindo do bem;
• se houve ordem suspendendo a posse;
• se o ocupante provocou a demora;
• se existia relação jurídica que justificasse a permanência;
• qual período o arrematante ficou privado dos frutos.

Os precedentes do STJ sobre aluguéis ao arrematante demonstram que a ausência de posse física não impede automaticamente o reconhecimento de efeitos econômicos, mas o caso deve ser individualizado.

Quais provas ajudam a demonstrar a ocupação?

• certidões do oficial de justiça;
• mandado de imissão não cumprido;
• comunicações do condomínio;
• contrato de locação;
• contas vinculadas ao ocupante;
• mensagens em que a permanência é reconhecida;
• termo de entrega de chaves;
• fotos obtidas licitamente;
• decisões do processo;
• notificações.

Provar o período é tão importante quanto provar o valor locativo.

É necessário notificar antes de cobrar?

A jurisprudência mencionada não transforma notificação prévia em requisito universal para toda indenização pós-arrematação.

Mesmo assim, uma comunicação formal pode ser útil para:

• registrar ciência da arrematação;
• pedir entrega das chaves;
• documentar resistência;
• propor saída voluntária;
• organizar o marco temporal.

A necessidade e o conteúdo da notificação dependem da pessoa que ocupa e da estratégia adotada.

A cobrança deve ser feita no processo da arrematação ou em ação separada?

Não há uma resposta única para todo caso.

É necessário verificar:

• qual pedido será formulado;
• contra quem;
• se a pessoa integra a execução;
• se o juízo já tratou da ocupação;
• se há necessidade de produção de prova do valor locativo;
• se existe relação de locação autônoma.

A definição da via é parte do serviço jurídico e deve evitar pedido em juízo inadequado.

Quais documentos enviar para avaliar a cobrança?

1. edital;
2. número do processo;
3. auto de arrematação;
4. carta de arrematação, se expedida;
5. matrícula;
6. mandado de imissão na posse;
7. certidões das diligências;
8. data de entrada efetiva no imóvel;
9. termo de entrega de chaves;
10. provas de ocupação;
11. contrato de locação, se houver;
12. pesquisa de valor de aluguel;
13. notificações e comunicações.

Se a dificuldade principal ainda é conseguir as chaves, a prioridade pode estar em Mandado de imissão na posse da PNAJ não cumprido: atuação do advogado.

Exemplo de cálculo da ocupação

Exemplo meramente didático:

Esse cálculo não define automaticamente o valor de uma condenação. O valor locativo pode ser discutido e a decisão depende dos pedidos, provas e circunstâncias.

A indenização pode compensar os gastos de condomínio e IPTU?

São rubricas diferentes.

O STJ possui entendimento de que certos encargos posteriores à arrematação podem recair sobre o arrematante mesmo antes da posse.

Se o antigo ocupante permaneceu no imóvel enquanto o arrematante suportou despesas, pode haver discussão sobre ressarcimento conforme o caso, mas isso não deve ser somado automaticamente sem fundamento.

Veja IPTU e condomínio na PNAJ: quem paga dívidas e despesas.

Quanto custa contratar advogado para essa cobrança?

Os honorários dependem de:

• período discutido;
• valor econômico;
• necessidade de avaliar aluguel;
• quantidade de ocupantes;
• existência de locação;
• via processual;
• necessidade de ação ou incidente.

Consulte Quanto custa contratar um advogado para comprar imóvel na PNAJ?.

Conclusão

O arrematante judicial pode ter direito a indenização equivalente a aluguel pelo período em que outra pessoa permaneceu usufruindo do imóvel depois da arrematação.

Os precedentes do STJ dão especial relevância à lavratura do auto de arrematação e não exigem que o arrematante espere o registro da carta para que, em determinadas situações, surja o direito aos frutos econômicos do imóvel.

Mas três cuidados são essenciais:

1. não confundir esse direito com a taxa legal de 1% da alienação fiduciária;
2. provar quem ocupou e por quanto tempo;
3. demonstrar de forma razoável o valor locativo ou os frutos recebidos.

Receber indenização e obter a posse são problemas diferentes e podem exigir estratégias paralelas.

Fontes jurídicas principais

• STJ — AgInt no REsp 1.671.381/DF: indenização por ocupação após arrematação.
• STJ — precedentes sobre aluguel devido ao arrematante desde o auto.
• Código de Processo Civil — art. 903.
• Lei nº 9.514/1997 — art. 37-A, regime específico da alienação fiduciária.
• CNJ — Provimento CN-CNJ nº 255/2026.

Este conteúdo é informativo. Marco temporal, valor, legitimidade e via processual da cobrança dependem das provas e da situação concreta. O percentual legal da alienação fiduciária não deve ser aplicado automaticamente à arrematação judicial.