Leiloeiro da PNAJ cobrou comissão indevida: como contestar?

Se o leiloeiro de uma alienação judicial vinculada à PNAJ cobrou comissão que você considera indevida, não conteste apenas dizendo que “5% é abusivo”. O regime nacional atual prevê que o leiloeiro tem direito à comissão sobre a arrematação e a Resolução CNJ nº 236/2016 estabelece, em regra, comissão fixada pelo magistrado em percentual mínimo de 5% sobre o valor arrematado, a cargo do arrematante.

O Superior Tribunal de Justiça reafirmou em 2023 o caráter cogente do piso de 5% previsto no Decreto nº 21.981/1932 para a comissão do leiloeiro público. Portanto, uma cobrança de 5% não é indevida apenas por ser de 5%. A controvérsia normalmente está em outro ponto: percentual diferente do fixado, base de cálculo errada, duplicidade, cobrança em cenário em que a comissão não era devida, despesas sem comprovação ou recusa de restituição quando a arrematação foi desfeita sem culpa do arrematante.

O Provimento CN-CNJ nº 255/2026 não criou uma nova taxa da PNAJ. O art. 76 estabelece que o leiloeiro fará jus à comissão sobre o valor da arrematação na forma da legislação aplicável e dos atos normativos do CNJ. Assim, a PNAJ não substitui o CPC, o Decreto dos Leiloeiros, a Resolução nº 236/2016, o edital nem a decisão judicial que fixou as condições da alienação.

Para entender a regra antes de discutir uma cobrança concreta, consulte Comissão do leiloeiro na PNAJ: quem paga e como calcular. Se o problema é disciplinar ou de credenciamento do profissional, veja Penalidades e descredenciamento de leiloeiros na PNAJ. Para assessoria geral, acesse Advogado para PNAJ e o guia completo da PNAJ.

Qual é a regra nacional sobre comissão do leiloeiro?

O regime combina várias normas.

A primeira conferência é sempre: quanto o edital e a decisão fixaram e quanto efetivamente foi cobrado.

Cobrar 5% de comissão é indevido?

Em regra, não.

Em 2023, a Quarta Turma do STJ decidiu que a comissão do leiloeiro público deve respeitar o piso de 5% sobre os bens arrematados.

O tribunal considerou especial e cogente o Decreto nº 21.981/1932 e relacionou a regra à Resolução CNJ nº 236/2016.

Portanto, alegações como estas são frágeis sem outro fundamento:

• “5% é muito alto, então é ilegal”;
• “o imóvel é caro, então o percentual deveria cair automaticamente”;
• “o CPC não traz percentual, então o juiz poderia fixar qualquer valor abaixo de 5%”.

A discussão jurídica precisa identificar outro vício concreto.

A comissão é calculada sobre qual valor?

A Resolução CNJ nº 236/2016 e o Provimento 255/2026 vinculam a comissão ao valor da arrematação.

Exemplo:

Exemplo didático. O percentual concreto deve ser conferido no edital e na decisão.

Se o leiloeiro calculou a comissão sobre a avaliação quando a regra concreta determinava cálculo sobre o valor arrematado, pode existir divergência a contestar.

O leiloeiro pode cobrar mais de 5%?

O percentual de 5% funciona como piso no regime nacional apontado pelo STJ, não como teto universal.

Por isso, não se deve afirmar que qualquer percentual acima de 5% seja automaticamente ilegal.

Para analisar cobrança superior, verifique:

• decisão que fixou a comissão;
• edital;
• legislação aplicável;
• ato normativo do tribunal;
• natureza do bem;
• eventual regra especial.

Se o edital fixava 5% e foram cobrados 7%, há uma controvérsia concreta diferente de simplesmente discutir o piso nacional.

O edital precisa informar a comissão?

O CPC prevê que o edital contenha as condições da alienação e, quando cabível, a comissão do leiloeiro.

Na prática, confira se o edital informa:

• percentual;
• quem paga;
• base de cálculo;
• momento do pagamento;
• conta ou forma de recolhimento;
• tratamento em caso de cancelamento ou desistência.

Comissão não deve ser confundida com o preço do lance. O custo precisa entrar no orçamento total do arrematante.

O leiloeiro pode cobrar despesas além da comissão?

A Resolução CNJ nº 236/2016 prevê, além da comissão, ressarcimento de despesas com:

• remoção;
• guarda;
• conservação dos bens.

Essas despesas devem ser documentalmente comprovadas, nos termos da norma.

Assim, uma cobrança de “despesas operacionais” sem discriminação deve ser examinada.

Peça:

• descrição do gasto;
• documento fiscal ou comprovante;
• período;
• relação com o bem;
• decisão ou regra que atribui o custo.

Comissão e ressarcimento de despesas são rubricas diferentes.

Quando a Resolução CNJ nº 236/2016 diz que a comissão não é devida?

O art. 7º, §1º, prevê que não será devida comissão ao leiloeiro público em hipóteses como:

• desistência de que trata o art. 775 do CPC;
• anulação da arrematação;
• resultado negativo da hasta pública.

O §2º prevê restituição da comissão ao arrematante em situações de anulação, ineficácia ou desistência ali disciplinada.

Não use essa regra sem identificar exatamente por que a alienação foi desfeita.

A arrematação foi anulada sem minha culpa. A comissão deve voltar?

Pode haver direito à restituição.

A Resolução CNJ nº 236/2016 determina devolução em hipóteses expressas, e o STJ possui precedentes afirmando que, desfeita a arrematação por fato da Justiça e sem culpa do arrematante, a comissão não deve permanecer com o leiloeiro.

Reúna:

• decisão de anulação;
• fundamento;
• prova de que o desfazimento não decorreu de inadimplemento seu;
• comprovante da comissão;
• pedido anterior de devolução;
• resposta do leiloeiro.

Se todo o leilão foi cancelado e também há preço ou ITBI a recuperar, consulte Leilão da PNAJ foi cancelado e não devolveram meu dinheiro.

O devedor pagou a dívida depois da arrematação. O leiloeiro ainda recebe comissão?

Pode receber.

A Resolução nº 236/2016 prevê que, na hipótese de acordo ou remição após a realização da alienação, o leiloeiro e o corretor fazem jus à comissão.

Em julho de 2026, o STJ reafirmou que o leiloeiro tem direito à comissão quando:

• o leilão foi realizado;
• houve arrematação;
• seu trabalho produziu resultado útil;
• o executado quitou a dívida depois;
• a remição ocorreu antes da assinatura do auto.

O tribunal destacou que a ausência de assinatura do auto não significa que o trabalho útil do leiloeiro nunca tenha existido.

Portanto, “o imóvel não foi transferido” não é argumento suficiente para exigir restituição em todo cenário.

E se eu não paguei o preço depois de vencer o leilão?

A situação muda porque o desfazimento pode decorrer de inadimplemento do próprio arrematante.

É necessário analisar:

• edital;
• aceitação do lance;
• prazo para preço;
• prazo para comissão;
• eventual caução;
• decisão que resolveu a arrematação;
• cláusula sobre remuneração do leiloeiro.

Não se deve presumir que as mesmas regras de restituição aplicáveis a anulação sem culpa do comprador serão usadas quando a alienação fracassou por inadimplemento.

Veja Não consegui pagar o imóvel da PNAJ e recebi multa: o que fazer?.

O leiloeiro pode cobrar comissão de quem deu o segundo maior lance?

Em regra, não apenas porque o vencedor desistiu.

O STJ já decidiu que a responsabilidade pela comissão é do arrematante e não pode ser transferida ao segundo proponente simplesmente porque o vencedor abandonou a aquisição.

Essa situação ilustra por que é importante identificar:

• quem foi efetivamente declarado arrematante;
• qual lance foi aceito;
• quem assumiu a aquisição;
• qual resultado foi homologado.

O leiloeiro pode cobrar duas vezes?

Duplicidade de comissão deve ser documentada e questionada.

Exemplo:

• comissão já recolhida por guia;
• nova cobrança direta sobre o mesmo lote;
• percentual já descontado do produto e novamente exigido;
• dois recebedores cobrando a mesma remuneração.

Antes de pagar novamente, peça memória de cálculo e esclarecimento formal.

Como contestar uma comissão que parece indevida?

A contestação deve ser específica.

Estrutura útil:

1. identificar o leilão e lote;
2. indicar o percentual fixado;
3. mostrar o valor da arrematação;
4. demonstrar o que foi efetivamente cobrado;
5. apontar a diferença;
6. citar o edital e a decisão;
7. explicar se o problema é base, percentual, duplicidade, restituição ou despesa;
8. formular pedido objetivo.

Evite alegações genéricas de “abusividade”.

Devo contestar diretamente ao leiloeiro ou no processo?

Depende da cobrança.

Pode ser útil:

• pedir esclarecimento ou memória de cálculo ao leiloeiro;
• registrar comunicação escrita;
• peticionar no processo quando a comissão decorre de decisão judicial;
• pedir restituição quando já há decisão que a fundamenta;
• avaliar medida própria se houver prejuízo autônomo.

Se a controvérsia também envolve falha de lance, consulte Meu lance na PNAJ não foi registrado.

Quais documentos enviar ao advogado?

O briefing exige: edital, comprovante de comissão, comunicações e prova do prejuízo alegado.

1. edital;
2. decisão de nomeação/fixação da comissão;
3. auto de arrematação;
4. valor do lance;
5. comprovante de comissão;
6. recibo ou nota;
7. memória de cálculo;
8. e-mails e mensagens;
9. pedido de devolução, se houver;
10. decisão que anulou ou desfez a arrematação;
11. comprovantes de despesas extras;
12. documentos que mostrem duplicidade ou base incorreta;
13. prova do prejuízo adicional alegado.

Como um advogado pode atuar?

O trabalho pode incluir:

• conferir a regra nacional e o edital;
• comparar percentual fixado e cobrado;
• recalcular a base;
• analisar despesas adicionais;
• verificar hipótese de restituição;
• avaliar responsabilidade em caso de desfazimento;
• formular pedido no processo;
• responder cobrança;
• acompanhar restituição;
• separar problema financeiro de eventual infração disciplinar.

A atuação não garante restituição, redução ou punição do leiloeiro.

Comissão controvertida significa que o leiloeiro deve ser descredenciado?

Não automaticamente.

Uma divergência de cálculo pode ser resolvida sem existir infração disciplinar.

O Provimento 255/2026 prevê advertência, suspensão, descredenciamento e outras medidas para leiloeiros, com contraditório e ampla defesa, mas a aplicação depende de conduta e gravidade concretas.

Para esse tema institucional, consulte Penalidades e descredenciamento de leiloeiros na PNAJ.

E se a cobrança veio junto com uma contestação da própria arrematação?

Separe os pedidos.

Se o ex-proprietário tenta desfazer a compra e isso pode afetar a comissão, consulte também Ex-proprietário contestou minha arrematação na PNAJ.

O fato de a arrematação estar litigiosa pode influenciar a remuneração, mas não torna toda comissão automaticamente inexigível.

Checklist para revisar a cobrança

• ☐ Localizei o percentual no edital.
• ☐ Localizei a decisão que fixou a comissão.
• ☐ Sei o valor exato da arrematação.
• ☐ Recalculei o percentual.
• ☐ Separei comissão de despesas.
• ☐ Pedi comprovantes das despesas extras.
• ☐ Verifiquei se houve anulação ou remição.
• ☐ Verifiquei se o desfazimento ocorreu por minha culpa.
• ☐ Guardei comprovante do pagamento.
• ☐ Guardei comunicações.
• ☐ Identifiquei o pedido objetivo: correção, restituição ou esclarecimento.

Conclusão

Uma cobrança de comissão do leiloeiro deve ser contestada com cálculo e fundamento, não apenas com a afirmação de que o percentual parece alto.

Os principais pontos são:

1. o piso de 5% é reconhecido pelo regime nacional e pelo STJ;
2. a base normal é o valor da arrematação;
3. o edital e a decisão concretizam a cobrança;
4. despesas adicionais precisam ser documentalmente comprovadas quando enquadradas na Resolução 236;
5. anulação sem culpa do arrematante pode gerar restituição;
6. remição posterior ao resultado útil do leilão pode preservar o direito à comissão.

Com edital, comprovante e memória de cálculo, é possível distinguir uma cobrança correta de percentual legítimo de um erro concreto de base, duplicidade, restituição ou despesa.

Fontes jurídicas principais

• Código de Processo Civil — art. 884, parágrafo único.
• Decreto nº 21.981/1932 — art. 24.
• CNJ — Resolução nº 236/2016, art. 7º.
• CNJ — Provimento CN-CNJ nº 255/2026, arts. 76 a 78.
• STJ — comissão mínima de 5% do leiloeiro público.
• STJ — comissão após remição posterior à arrematação.

Este conteúdo é informativo. Comissão do leiloeiro depende da legislação, do edital, da decisão judicial, da causa de eventual desfazimento e dos documentos da cobrança concreta.