Mandado de imissão na posse da PNAJ não foi cumprido: atuação do advogado

Se o mandado de imissão na posse de um imóvel arrematado pela PNAJ foi expedido, mas não foi cumprido, o primeiro documento a analisar é a certidão do oficial de justiça. É ela que informa por que a ordem não foi concluída: imóvel fechado, endereço incorreto, ocupante não localizado, resistência, existência de terceiro, necessidade de nova diligência ou outra ocorrência.

O Código de Processo Civil prevê que a carta de arrematação do imóvel seja expedida com o respectivo mandado de imissão na posse depois do cumprimento dos requisitos legais. Porém, o CPC não estabelece um prazo nacional único para o oficial de justiça entregar fisicamente o imóvel ao arrematante.

Por isso, “mandado expedido” e “posse efetivamente entregue” são etapas diferentes. Quando a diligência falha, a atuação jurídica deve começar pelo motivo concreto da certidão, e não por um pedido genérico de “cumprimento urgente”.

Para a página geral sobre esse serviço, consulte Advogado para imissão na posse na PNAJ: arrematei e o ocupante não sai. Para compreender o procedimento, veja Imissão na posse na PNAJ: como funciona após a arrematação. O guia completo da PNAJ reúne os demais temas.

O que significa o mandado de imissão na posse não ter sido cumprido?

Significa que a ordem judicial existia, mas a diligência não terminou com a entrega da posse ao arrematante.

Isso pode acontecer por motivos muito diferentes.

Não existe uma solução única para todos esses cenários.

Por que a certidão do oficial de justiça é o documento mais importante?

Porque ela relata o que efetivamente aconteceu no local.

A certidão pode informar:

• data e horário da diligência;
• quem foi encontrado;
• declarações do ocupante;
• impossibilidade de acesso;
• documentos apresentados;
• resistência;
• estado aparente do imóvel;
• motivo da devolução do mandado.

Sem essa informação, qualquer pedido ao juízo corre o risco de ser genérico ou inadequado.

O imóvel estava fechado. O que fazer?

Imóvel fechado não significa necessariamente abandono.

Antes de pedir nova medida, verifique:

• se alguém reside no local;
• informações do condomínio;
• se existe endereço alternativo do ocupante;
• se houve outras diligências;
• se a certidão sugere nova tentativa;
• se existe risco concreto de dano.

O arrematante não deve romper fechadura por conta própria apenas porque possui uma carta de arrematação.

A entrada deve respeitar a ordem judicial e a forma de cumprimento determinada pelo juízo.

O oficial não localizou o ocupante. É preciso começar tudo de novo?

Não necessariamente.

O mandado pode retornar ao processo com a certidão da diligência, e o próximo passo dependerá da situação.

Pode ser necessário avaliar:

• nova tentativa em outro horário;
• informação complementar de endereço;
• identificação do ocupante;
• correção do mandado;
• pedido de orientação ao juízo.

O objetivo é resolver o obstáculo apontado, e não repetir indefinidamente a mesma diligência sem nova informação.

O ocupante se recusou a sair. O mandado perdeu efeito?

A recusa do ocupante não extingue automaticamente a ordem judicial.

Mas o arrematante também não deve transformar a ordem em autorização para agir por conta própria.

Se houve resistência, confira:

• como a certidão descreveu o fato;
• se o oficial pediu orientação;
• se o ocupante apresentou algum fundamento;
• se existe decisão posterior;
• se é necessário requerer providência adicional.

Para a estratégia geral de imóvel ocupado, veja Imóvel ocupado na PNAJ: riscos e cuidados antes de arrematar.

E se um terceiro disser que tem direito de ficar no imóvel?

O documento apresentado precisa ser analisado.

Pode ser:

• contrato de locação;
• promessa de compra;
• usufruto;
• documento de copropriedade;
• contrato particular;
• decisão judicial;
• outro título.

A simples alegação não significa que o terceiro prevalece sobre a arrematação, mas também não deve ser ignorada.

Se o terceiro é inquilino, consulte Imóvel da PNAJ com inquilino: advogado para analisar locação e posse.

O mandado tem endereço ou descrição incorreta. O que fazer?

Erros podem impedir o cumprimento.

Compare:

• mandado;
• carta de arrematação;
• matrícula;
• edital;
• cadastro municipal;
• informações do condomínio.

Se a divergência surgiu antes mesmo da posse, pode existir um problema mais amplo de descrição do bem.

Veja Advogado para imóvel da PNAJ diferente do edital: área, endereço ou descrição.

Quando pode ser necessário pedir nova diligência?

Quando o motivo que impediu o primeiro cumprimento puder ser superado por uma nova tentativa ou por informação adicional.

Exemplos:

• ocupante ausente;
• erro de horário;
• endereço complementar;
• identificação correta da unidade;
• necessidade de mandado corrigido.

O pedido deve apontar o que mudou desde a diligência anterior.

Pode haver chaveiro, apoio policial ou outras medidas?

Essas providências não devem ser presumidas nem adotadas unilateralmente pelo arrematante.

Quando houver necessidade de apoio específico para cumprimento, a forma adequada depende da decisão do juízo e das circunstâncias registradas no processo.

Em situações de resistência, o caminho é levar o fato ao processo e pedir a providência juridicamente cabível, em vez de organizar uma retirada privada do ocupante.

O arrematante pode acompanhar a diligência?

Isso depende da orientação do oficial e do juízo.

Mesmo quando o arrematante ou seu representante acompanha, quem conduz o cumprimento da ordem é o agente responsável.

Evite:

• confrontar o ocupante;
• ameaçar;
• entrar sem autorização;
• retirar bens;
• cortar água ou energia para forçar saída.

Existe prazo legal fixo para o oficial cumprir o mandado?

O CPC não cria, nos arts. 901 e 903, um prazo nacional único para a efetiva entrega da posse após a expedição do mandado.

O tempo pode variar conforme:

• distribuição do mandado;
• organização da unidade judicial;
• localização do imóvel;
• número de diligências;
• resistência;
• necessidade de nova decisão;
• eventual suspensão.

Por isso, consulte Quanto tempo demora a imissão na posse na PNAJ?.

Mandado não cumprido significa que a arrematação tem problema?

Não necessariamente.

Uma arrematação pode estar juridicamente estável e, ainda assim, enfrentar dificuldade prática na entrega da posse.

Por outro lado, se o não cumprimento decorre de:

• ordem de suspensão;
• impugnação;
• erro no título;
• direito de terceiro;
• divergência do imóvel;

o problema pode ultrapassar a simples logística da diligência.

Quais documentos enviar ao advogado quando o mandado não foi cumprido?

1. número do processo;
2. edital;
3. auto de arrematação;
4. comprovantes de pagamento;
5. carta de arrematação;
6. mandado de imissão na posse;
7. certidão do oficial de justiça;
8. matrícula atualizada;
9. decisões posteriores;
10. documentos apresentados pelo ocupante;
11. fotos ou mensagens relevantes obtidas licitamente;
12. histórico de tentativas já realizadas.

Sem a certidão, o diagnóstico costuma ficar incompleto.

O que o advogado pode pedir ao juízo?

A providência depende da certidão e do obstáculo.

Pode ser necessário avaliar, entre outras medidas cabíveis:

• nova diligência;
• correção do mandado;
• esclarecimento da ordem;
• providências adicionais para cumprimento;
• análise de documento de terceiro;
• resposta a incidente;
• levantamento de suspensão indevida, se houver fundamento.

Não existe um pedido padrão que sirva para todo mandado frustrado.

Como a diligência frustrada afeta o custo da compra?

Enquanto a posse não é entregue, o comprador pode ter:

• capital imobilizado;
• aluguel potencial perdido;
• condomínio;
• IPTU;
• custos jurídicos;
• novas diligências;
• atraso de reforma ou revenda.

Uma forma de medir é:

Custo mensal da demora = renda perdida + despesas do imóvel + custo financeiro + despesas adicionais.

Esse cálculo ajuda a decidir se vale propor acordo de saída ou insistir em determinada estratégia.

Posso negociar mesmo depois de o mandado falhar?

Sim, se a negociação for juridicamente adequada ao caso.

Um acordo pode tratar de:

• data de entrega;
• chaves;
• retirada de bens;
• estado do imóvel;
• eventual valor condicionado à efetiva desocupação;
• comunicação ao processo, quando necessária.

A negociação não deve contrariar decisão judicial ou reconhecer direito que não foi analisado.

Quando o mandado não cumprido se torna uma situação urgente?

Procure análise rápida se houver:

• decisão suspendendo a ordem;
• prazo para manifestação;
• terceiro apresentando medida judicial;
• risco documentado de dano ao imóvel;
• certidão indicando resistência grave;
• erro do mandado que exige correção antes de nova diligência;
• outro ato processual com prazo.

Nesses casos, consulte também Advogado para urgência na PNAJ: prazo vencendo ou decisão inesperada.

Quanto custa advogado para resolver mandado de posse?

Os honorários dependem da fase e do trabalho necessário.

Uma situação que exige apenas analisar a certidão e formular pedido simples é diferente de outra com:

• terceiro;
• locatário;
• impugnação;
• divergência registral;
• múltiplas diligências;
• conflito prolongado.

Veja Quanto custa contratar um advogado para comprar imóvel na PNAJ?.

Conclusão

Quando o mandado de imissão na posse da PNAJ não é cumprido, a resposta está quase sempre na certidão da diligência.

É esse documento que permite distinguir entre:

• problema simples de nova tentativa;
• erro do mandado;
• resistência;
• locação;
• direito de terceiro;
• suspensão judicial.

O caminho mais seguro é resolver o motivo concreto do insucesso e evitar medidas privadas de retirada do ocupante.

Fontes jurídicas principais

• Código de Processo Civil — arts. 901 e 903.
• CNJ — Provimento CN-CNJ nº 255/2026.

Este conteúdo é informativo. O próximo passo depende da certidão do oficial de justiça, das decisões do processo e da situação concreta do ocupante.