Imissão na posse na PNAJ: como funciona após a arrematação

A imissão na posse é a etapa pela qual o arrematante passa a exercer a posse do imóvel adquirido judicialmente quando ela não é entregue espontaneamente. O Código de Processo Civil prevê que a carta de arrematação do imóvel seja expedida com o respectivo mandado de imissão na posse depois do depósito ou das garantias, do pagamento da comissão do leiloeiro e das demais despesas da execução.

Isso não significa que o comprador possa trocar fechaduras, retirar moradores ou entrar no imóvel por conta própria logo após o lance. A posse deve ser obtida pela entrega voluntária ou pelo cumprimento regular do mandado judicial.

Na PNAJ, o Provimento CN-CNJ nº 255/2026 organiza a alienação eletrônica e deixa aos tribunais a disciplina dos incidentes posteriores, entre eles as providências relacionadas à carta de arrematação e à posse. Para entender todo o fluxo depois do lance, consulte Arrematei na PNAJ: pagamento, documentos, registro e posse. Para a visão geral da plataforma, veja o guia completo da PNAJ.

O que é imissão na posse?

Imissão na posse é o ato pelo qual alguém que adquiriu juridicamente o direito ao imóvel passa a exercer a posse direta sobre ele.

No contexto da arrematação judicial, isso é diferente de uma ação possessória típica baseada em posse anterior. O arrematante não precisa demonstrar que já possuía o imóvel e foi retirado dele; sua pretensão decorre do título aquisitivo judicial.

O art. 901, § 1º, do CPC estabelece que a carta de arrematação do imóvel seja expedida com o respectivo mandado de imissão na posse depois de cumpridas as condições legais.

Quando posso obter o mandado de imissão na posse?

O CPC relaciona a expedição da carta e do mandado ao cumprimento de etapas como:

• depósito do preço ou prestação das garantias;
• pagamento da comissão do leiloeiro;
• pagamento das demais despesas da execução;
• aperfeiçoamento da arrematação;
• observância do regime do art. 903.

O art. 903, § 3º, prevê que, passado o prazo legal sem alegação das situações do § 1º, seja expedida a carta e, conforme o caso, o mandado de imissão na posse.

Por isso, vencer o leilão hoje não significa necessariamente que um oficial de justiça comparecerá ao imóvel amanhã.

Como funciona o mandado de imissão na posse?

O mandado é uma ordem judicial dirigida ao cumprimento da posse do arrematante.

O fluxo pode envolver:

1. expedição do mandado;
2. distribuição ao oficial de justiça ou unidade responsável;
3. localização do imóvel e dos ocupantes;
4. tentativa de cumprimento;
5. certidão do resultado;
6. eventuais novas determinações do juízo.

O procedimento concreto varia conforme o tribunal, a comarca e a situação do imóvel.

Preciso registrar a carta antes da imissão na posse?

Não se deve transformar isso em regra universal sem conferir a ordem judicial.

O CPC prevê carta de arrematação com mandado de imissão na posse, e o processo pode disciplinar a sequência concreta.

Já o registro é essencial para atualizar a titularidade na matrícula e produz seus próprios efeitos perante terceiros.

Em uma compra organizada, acompanhe paralelamente:

• carta;
• ITBI;
• registro;
• mandado;
• situação possessória.

Veja Registro de imóvel da PNAJ: como levar a arrematação ao cartório.

E se o imóvel estiver desocupado?

Um imóvel aparentemente vazio tende a simplificar a posse, mas não entre por conta própria antes de confirmar que o acesso é juridicamente regular.

Primeiro confirme:

• se realmente não existe ocupante;
• quem possui chaves;
• se há depositário;
• se o condomínio controla o acesso;
• se existe ordem judicial específica;
• se há bens de terceiros no interior.

Imóvel sem pessoas no momento da visita não significa necessariamente abandono jurídico.

E se o executado permanecer no imóvel?

A permanência do executado pode exigir cumprimento do mandado.

Existem dois caminhos práticos possíveis:

• entrega voluntária: o ocupante sai e entrega as chaves;
• cumprimento coercitivo regular: a posse é efetivada por determinação judicial.

Uma negociação de prazo pode ser possível, mas deve ser cuidadosa e não pode contrariar as ordens do processo.

O arrematante não deve ameaçar, cortar serviços, retirar pertences ou trocar a fechadura com pessoas ainda dentro do imóvel.

Veja Imóvel ocupado na PNAJ: riscos e cuidados antes de arrematar.

E se o ocupante for um terceiro que não participou do processo?

Essa situação exige maior cautela.

O terceiro pode alegar:

• locação;
• propriedade;
• posse anterior;
• promessa de compra e venda;
• usufruto;
• comodato;
• direito de retenção;
• outro título.

Nem toda alegação será procedente, mas ela pode alterar a forma de obtenção da posse.

Antes do lance, procure no processo informações sobre terceiros. Depois da arrematação, qualquer resistência juridicamente fundamentada deve ser tratada pelos meios adequados.

Veja Processo judicial na PNAJ: como consultar antes de comprar.

E se o imóvel estiver alugado?

Locatário regular não deve ser tratado como simples invasor ou ocupante sem título.

A Lei nº 8.245/1991 estabelece regime próprio para locação urbana. Dependendo das características do contrato, o adquirente pode denunciar a locação, mas a retomada da posse direta deve seguir a via adequada.

O STJ já decidiu que, para reaver imóvel regularmente locado após a alienação, a via adequada é a ação de despejo, e não simplesmente ação de imissão na posse contra o locatário.

Veja Imóvel da PNAJ com inquilino: contrato, desocupação e posse.

Quanto tempo demora a imissão na posse?

Não existe prazo nacional fixo.

O tempo depende de:

• expedição da carta;
• expedição do mandado;
• agenda da unidade de cumprimento;
• localização do ocupante;
• saída voluntária;
• resistência;
• locação;
• alegação de terceiro;
• necessidade de apoio operacional;
• incidentes processuais.

Por isso, promessa de “posse em 15 dias” ou “desocupação garantida em 30 dias” deve ser vista com cautela.

Veja Quanto tempo demora a imissão na posse na PNAJ?.

Quais custos podem existir enquanto aguardo a posse?

Esses valores devem ser precificados antes do lance.

Veja Custos da PNAJ: quanto pagar além do valor do lance.

O que fazer se houver móveis e objetos do antigo ocupante?

Não descarte imediatamente bens que não são seus.

Dependendo da situação, pode ser necessário:

• inventariar os objetos;
• fotografar;
• comunicar o juízo;
• permitir retirada em prazo razoável;
• seguir determinação do oficial de justiça;
• utilizar depósito adequado quando determinado.

O tratamento correto depende das circunstâncias e das ordens expedidas no processo.

Pode haver apoio policial no cumprimento da imissão?

Em situações de resistência, o juízo pode adotar medidas necessárias ao cumprimento da ordem judicial, conforme o caso.

O arrematante não requisita força policial por conta própria como substituto do mandado.

Qualquer apoio deve decorrer do procedimento oficial e das determinações competentes.

Posso negociar prazo para o ocupante sair?

Pode ser possível quando a solução é voluntária e não viola ordem judicial.

Se houver acordo, é prudente definir por escrito:

• data da saída;
• entrega de chaves;
• estado do imóvel;
• retirada de bens;
• responsabilidade por despesas durante o prazo;
• eventual comunicação ao processo.

Não pague quantia ao ocupante sem antes compreender quem ele é e qual direito alega possuir.

Posso cobrar aluguel ou taxa de ocupação?

A resposta depende de quem ocupa, do fundamento da permanência e do marco jurídico utilizado para a cobrança.

Não existe regra segura de “1% ao mês automaticamente” aplicável a todo arrematante.

Se houver permanência injustificada depois de determinado marco, pode existir discussão sobre indenização pela ocupação, mas a análise deve considerar o caso concreto.

Checklist para a posse

Conclusão

A imissão na posse é uma etapa judicial da aquisição e não uma autorização para autotutela. O CPC fornece ao arrematante o mandado associado à carta de arrematação, mas o cumprimento depende da situação real do imóvel e de quem o ocupa.

Se houver executado ou terceiro sem entrega voluntária, siga o mandado e as decisões do juízo. Se houver locatário regular, trate a relação pela Lei do Inquilinato e pela via processual adequada.

Fontes jurídicas principais

• Código de Processo Civil — especialmente arts. 901 e 903.
• CNJ — Provimento CN-CNJ nº 255/2026.
• Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato.
• STJ — retomada de imóvel locado por adquirente.

Este conteúdo possui finalidade informativa. A obtenção da posse depende da situação do imóvel, do ocupante, do título apresentado e das determinações do juízo competente.