Como um cartório evitou a judicialização aplicando precedente do STJ
A onda de judicialização em matéria imobiliária tem razão de ser: exigências registrais controversas e insegurança sobre alterações legais levam partes a buscar o Poder Judiciário. No entanto, a adoção adequada de precedentes vinculantes e a interpretação correta do tempo dos atos podem resolver controvérsias diretamente no registro de imóveis. A recente decisão em Passo Fundo (RS) é exemplo prático dessa possibilidade.
Resumo do caso
O caso tratava da regularização de um imóvel industrial gravado por alienação fiduciária consolidada em nome do credor fiduciário. A dívida havia sido quitada em 2013 por meio de cessão de direitos e termo de quitação, nos termos do art. 320 do Código Civil. A questão era saber se, apesar da quitação anterior, o cartório poderia exigir a realização de leilão público para cancelar o gravame — exigência que passou a ser prevista de forma mais rígida pela reforma da Lei 9.514/97, em 2017.
Por que a exigência do leilão era controversa?
Antes da reforma de 2017, o devedor podia purgar a mora mesmo após a consolidação, desde que antes do leilão. A alteração legislativa passou a tornar o leilão etapa obrigatória em muitos casos, reduzindo a possibilidade de recuperação do bem. Assim, a controvérsia dependia de qual regime legal deveria reger o caso: o vigente em 2013 ou o criado em 2017.
Decisão administrativa no registro de imóveis
O Registro de Imóveis de Passo Fundo acolheu a tese de que a consolidação ocorreu em 2013 e que a dívida havia sido quitada segundo o regime jurídico então vigente. Em consequência, dispensou a exigência de realização de leilão, procedeu ao registro da cessão de direitos, averbou o termo de quitação e cancelou a alienação fiduciária — tudo sem provocar o Judiciário.
Fundamentação jurídica aplicada
A decisão registral apoiou-se em dois pilares principais:
- O princípio do ato jurídico perfeito e o art. 6º, §1º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB), segundo o qual atos já consubstanciados não podem ser atingidos por normas posteriores;
- O Tema 1.288 do Superior Tribunal de Justiça (REsp 2.126.726/SP), que definiu que o critério temporal decisivo é o momento em que se operaram a consolidação da propriedade e a purga da mora, prevalecendo, quando anteriores à reforma de 2017, o regime jurídico antigo.
Pergunta: O que definiu o Tema 1.288 do STJ?
Resposta: O Tema 1.288 fixou que, para saber qual regime aplicar, deve-se observar quando ocorreram a consolidação da propriedade e a quitação da dívida. Se esses atos ocorreram antes da reforma de 2017, aplica-se o regime anterior, que admite o desfazimento da consolidação mediante purga da mora.
Papel do registrador e a integração com precedentes vinculantes
Embora o art. 927 do CPC mencione juízes e tribunais como destinatários de precedentes vinculantes, a prática registral demonstra que oficiais de registro não podem atuar alheios à jurisprudência consolidada. A coerência do sistema jurídico exige que cartórios dialoguem com decisões superiores, garantindo segurança jurídica e evitando demandas judiciais desnecessárias.
Pergunta: Um cartório pode aplicar precedentes do STJ sem ação judicial?
Resposta: Sim, desde que a situação fática seja comprovada documentalmente e se enquadre na tese do tribunal. A adoção do precedente exige análise jurídica precisa — especialmente sobre a data da consolidação e da purga da mora — e não deve ser automática.
Vantagens práticas da desjudicialização no registro
Quando aplicável, a solução administrativa traz benefícios claros:
- Rapidez na resolução do conflito;
- Redução de custos para as partes;
- Maior previsibilidade e segurança jurídica;
- Diminuição da carga sobre o Judiciário.
Recomendações para quem enfrenta situação similar
Provas documentais precisas são essenciais. Para casos como esse, recomenda-se:
- Reunir termo de quitação, cessões de direitos e matrículas que demonstrem a data da consolidação;
- Solicitar análise registral fundamentada, mencionando o Tema 1.288 do STJ e os princípios da LINDB;
- Contar com assessoria jurídica especializada para preparar a documentação e acompanhar o procedimento extrajudicial;
- Consultar orientações de corregedorias e precedentes aplicáveis para evitar exigências supervenientes.
Pergunta: O que o interessado deve apresentar ao cartório para evitar judicializar o caso?
Resposta: Deve apresentar documentação que comprove a data da consolidação e a quitação da dívida (matrícula, termo de quitação, cessão de direitos), além de peticionamento técnico que fundamente a aplicação do Tema 1.288 do STJ e da LINDB.
Tendência e impacto no cenário registral
Casos como o de Passo Fundo tendem a reforçar a ideia de que os cartórios podem ser atores ativos na solução de controvérsias, desde que observem precedentes e princípios legais. A uniformização de entendimentos por meio de orientações das corregedorias-gerais é caminho indicado para reduzir a variabilidade entre serventias.
Considerações finais
O episódio demonstra que a aplicação correta do princípio tempus regit actum, em consonância com o Tema 1.288 do STJ, permite a solução extrajudicial de conflitos que, de outra forma, gerariam judicialização e custos desnecessários. A experiência reforça a necessidade de documentação robusta e de atuação técnica por parte de registradores e advogados.
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Fonte: ConJur – Cartório aplica precedente do STJ e evita judicialização (20/05/2026)
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