Imóvel da PNAJ com inquilino: contrato, desocupação e posse

Se o imóvel arrematado na PNAJ estiver alugado, o contrato de locação precisa ser analisado antes de qualquer tentativa de desocupação. O inquilino não perde automaticamente toda proteção jurídica porque o imóvel foi alienado judicialmente, e a retomada não deve ser feita por troca de fechaduras, corte de serviços ou simples mandado de imissão dirigido contra uma locação regularmente existente sem análise do caso.

A Lei nº 8.245/1991 prevê, no art. 8º, que o adquirente de imóvel alienado durante a locação pode denunciar o contrato e conceder 90 dias para desocupação, salvo quando a locação é por prazo determinado, possui cláusula de vigência em caso de alienação e está averbada na matrícula. A mesma lei determina, no art. 5º, que a ação do locador para reaver imóvel locado é a ação de despejo.

O STJ confirmou essa lógica: o adquirente que pretende retomar a posse direta de imóvel regularmente locado deve usar a ação de despejo nas hipóteses cabíveis, e não simplesmente a ação de imissão na posse contra o locatário.

Há ainda um ponto específico dos leilões judiciais: o art. 32 da Lei do Inquilinato estabelece que o direito de preferência do locatário não alcança a perda da propriedade ou venda por decisão judicial. Portanto, o inquilino não tem, só por ser locatário, a preferência comum dos arts. 27 e seguintes para substituir o arrematante na venda judicial.

Para entender os riscos gerais de ocupação, consulte Imóvel ocupado na PNAJ: riscos e cuidados antes de arrematar. Para a visão geral da plataforma, veja o guia completo da PNAJ.

Como saber se o imóvel da PNAJ está alugado?

Não confie apenas em uma descrição genérica de “ocupado”.

Procure sinais de locação em:

• processo judicial;
• edital;
• laudo de avaliação;
• matrícula;
• contrato juntado aos autos;
• petição do locatário;
• comunicações do condomínio;
• visita autorizada.

A matrícula pode mostrar averbação ou registro relacionado ao contrato, mas a falta de anotação não prova que não existe locação.

Veja Matrícula do imóvel na PNAJ: como verificar ônus, penhoras e restrições.

O que o art. 8º da Lei do Inquilinato diz após a alienação?

O art. 8º da Lei nº 8.245/1991 estabelece que, se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente pode denunciar o contrato com prazo de 90 dias para desocupação.

Há uma exceção importante quando coexistem os seguintes elementos:

1. locação por tempo determinado;
2. cláusula de vigência em caso de alienação;
3. averbação do contrato junto à matrícula do imóvel.

Se essa combinação estiver presente e for juridicamente oponível ao adquirente, a simples alienação não permite ignorar a vigência pactuada.

Contrato de locação sempre termina com a arrematação?

Não.

A alienação não apaga automaticamente o contrato no instante da compra.

Segundo o STJ, o adquirente pode:

• denunciar a locação nas hipóteses permitidas;
• ou permanecer inerte e dar continuidade à relação locatícia.

Se pretender a retomada, precisa agir dentro do regime e dos prazos da Lei do Inquilinato.

Por que a cláusula de vigência e a averbação na matrícula são importantes?

O art. 8º protege de forma especial a locação por prazo determinado que:

• contenha cláusula de vigência em caso de alienação;
• e esteja averbada na matrícula.

Antes de dar lance, confira:

• data do contrato;
• prazo final;
• cláusula de vigência;
• data da averbação;
• conteúdo exato do registro;
• eventuais aditivos.

Além disso, a jurisprudência do STJ já reconheceu situações em que a ciência inequívoca do adquirente sobre a locação e sua vigência pode ser relevante à luz da boa-fé, mesmo quando a discussão registral não é simples.

Por isso, não analise apenas a matrícula: leia o processo e o edital.

Como funciona o prazo de 90 dias para denúncia?

O § 2º do art. 8º estabelece que a denúncia deve ser exercida em 90 dias contados do registro da venda ou do compromisso.

Se o adquirente não agir nesse prazo, a lei presume sua concordância com a manutenção da locação.

É importante diferenciar:

• prazo para denunciar: 90 dias contados do registro;
• prazo concedido ao locatário para desocupação na denúncia: 90 dias.

Não deixe a análise do contrato para meses depois de registrar a carta.

Preciso entrar com ação de despejo contra o inquilino?

Se o imóvel está regularmente locado e o adquirente pretende retomá-lo mediante denúncia da locação, a via adequada é a ação de despejo.

O art. 5º da Lei nº 8.245/1991 estabelece que, qualquer que seja o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

O STJ, no REsp 1.864.878/AM, decidiu que:

• o adquirente pode denunciar o contrato nos termos do art. 8º;
• mas a retomada da posse direta deve ocorrer por ação de despejo;
• ação de imissão na posse não substitui essa via contra locatário que ocupa regularmente o bem.

Veja Imissão na posse na PNAJ: como funciona após a arrematação.

O mandado de imissão da carta elimina a locação?

Não se deve presumir isso.

O mandado previsto no CPC protege a aquisição do arrematante, mas uma relação locatícia regular possui disciplina específica.

Se existe inquilino com contrato válido, a forma de retomada precisa respeitar a Lei do Inquilinato e as decisões judiciais aplicáveis.

O inquilino tem direito de preferência no leilão judicial?

O direito de preferência comum do locatário não alcança a venda por decisão judicial.

O art. 32 da Lei nº 8.245/1991 exclui expressamente do direito de preferência os casos de:

• perda da propriedade;
• venda por decisão judicial;
• permuta;
• doação;
• integralização de capital;
• cisão;
• fusão;
• incorporação.

Portanto, o locatário não pode invocar automaticamente os arts. 27 a 33 para dizer que deveria ter comprado o imóvel pelo mesmo preço do arrematante em um leilão judicial.

O inquilino pode participar do leilão normalmente?

Sim, se não houver impedimento legal e se cumprir os requisitos do certame.

A exclusão do direito de preferência não significa proibição de participar.

O locatário pode concorrer como qualquer interessado habilitado, observadas as regras da PNAJ e do edital.

Veja Quem pode participar da PNAJ? Requisitos e impedimentos do arrematante.

Quem recebe os aluguéis depois da arrematação?

A mudança da titularidade econômica e registral exige regularização da relação locatícia.

O comprador deve:

1. confirmar quando seu título produz os efeitos relevantes;
2. comunicar formalmente o locatário;
3. informar dados corretos para pagamento;
4. evitar cobrança em duplicidade;
5. definir proporcionalidade de aluguel quando necessária;
6. observar decisões do processo.

Não cobre aluguel retroativo de período anterior sem identificar quem tinha o direito ao crédito.

Posso aumentar o aluguel assim que arrematar?

Não livremente.

A relação locatícia continua sujeita:

• ao contrato;
• à Lei do Inquilinato;
• ao índice de reajuste;
• ao prazo de revisão;
• à eventual denúncia da locação.

A aquisição do imóvel não autoriza alteração unilateral arbitrária do aluguel.

O que acontece com a caução ou outra garantia locatícia?

O adquirente precisa identificar:

• qual garantia foi prestada;
• quem a recebeu;
• onde está depositada;
• qual saldo existe;
• se houve atualização;
• quais obrigações ela garante.

Exemplos de garantia:

• caução em dinheiro;
• fiança;
• seguro-fiança;
• cessão fiduciária de quotas de fundo.

Não presuma que o valor da caução será automaticamente transferido ao arrematante junto com o imóvel. O contrato e a situação financeira precisam ser apurados.

E se o inquilino tiver feito benfeitorias?

Os arts. 35 e 36 da Lei do Inquilinato tratam de benfeitorias e possível direito de retenção, salvo disposição contratual em contrário.

Antes de comprar um imóvel locado, verifique:

• cláusula de renúncia a indenização;
• obras autorizadas;
• benfeitorias necessárias;
• benfeitorias úteis;
• documentos e notas;
• eventual discussão no processo.

Esse ponto pode afetar prazo e custo de desocupação.

E se a locação for comercial?

Locações comerciais podem envolver riscos adicionais.

Verifique:

• prazo do contrato;
• cláusula de vigência;
• averbação;
• atividade empresarial;
• investimentos no ponto;
• eventual ação renovatória;
• benfeitorias;
• garantias.

Uma sala comercial ocupada por empresa com contrato estruturado deve ser analisada de modo diferente de uma residência com locação informal mensal.

Locação verbal também importa?

Sim.

A ausência de contrato escrito não autoriza presumir que o ocupante não é locatário.

Podem existir provas por:

• transferências de aluguel;
• mensagens;
• recibos;
• cadastro de condomínio;
• declarações nos autos;
• contas de consumo.

A proteção e a possibilidade de denúncia dependerão das características da relação.

Checklist antes de dar lance em imóvel com possível inquilino

Manter o inquilino pode ser melhor do que despejar?

Para investidor, muitas vezes pode fazer sentido manter uma boa locação.

Analise:

• valor do aluguel;
• adimplência;
• prazo;
• garantia;
• retorno líquido;
• potencial de reajuste legal;
• plano de revenda;
• necessidade de reforma.

Um imóvel já alugado pode começar a gerar renda mais cedo, mas apenas se a relação estiver documentalmente clara e economicamente adequada.

Conclusão

Imóvel da PNAJ com inquilino exige análise contratual, não apenas análise de ocupação. O adquirente pode ter direito de denunciar a locação nos termos do art. 8º da Lei do Inquilinato, mas deve observar cláusula de vigência, averbação, prazo e a via adequada para retomada.

O direito comum de preferência do locatário não se aplica à venda por decisão judicial, mas isso não elimina os direitos decorrentes da relação locatícia existente.

Antes do lance, descubra se há contrato, quanto tempo ele dura e se sua estratégia será manter a locação ou buscar a desocupação pelos meios legais.

Fontes jurídicas principais

• Lei nº 8.245/1991 — especialmente arts. 5º, 8º, 27 a 36.
• STJ — ação de despejo como via adequada para adquirente retomar imóvel locado.
• STJ — REsp 1.864.878/AM.
• Código de Processo Civil — arts. 901 e 903.

Este conteúdo possui finalidade informativa. Os efeitos da locação após a arrematação dependem do contrato, da matrícula, da ciência do adquirente, da legislação aplicável e das circunstâncias do caso concreto.