O coordenador de 34 anos, Thiago, começou a reforma às 9 da manhã de uma terça depois de juntar dinheiro por quase 1 ano, recebeu 2 notificações do síndico, e só ao ler o regimento interno na cozinha entendeu o que o Código Civil e o STJ dizem sobre ruído entre vizinhos – Estado de Minas

Resumo

• Estar dentro do horário permitido não isenta o morador do dever legal de respeitar o sossego dos vizinhos (Art. 1.336, IV do CC).
• O regimento interno e a convenção do condomínio preveem restrições específicas para ferramentas de alto impacto e demolição.
• A norma ABNT NBR 16280 exige apresentação prévia de plano de reforma assinado por engenheiro ou arquiteto ao síndico.
• A aplicação de multas por barulho exige formalização de notificações prevendo prazo e direito de defesa prévio ao condômino.
• Acordos de horários fracionados para marretagem e demolição minimizam conflitos e evitam paralisação judicial de obras.

O mural do hall, com o quadro de horários, foi a bússola de Thiago, coordenador de 34 anos, para planejar a reforma da cozinha. Ele e a esposa tinham economizado por quase um ano para trocar piso e balcão, e o cronograma da empreiteira já estava fechado. Na segunda-feira à noite, Thiago conferiu o mural pela última vez e, na terça, às 9 da manhã, a marreta começou a bater na parede — exatamente dentro da janela divulgada. Dois vizinhos foram avisados, mas, ainda assim, a tarde trouxe um bilhete citando “ruído excessivo fora do padrão de convivência”. Em poucos dias, uma segunda notificação chegou, mencionando “reclamações recorrentes”. A obra ganhou ares de conflito no grupo de vizinhos e o síndico apontava regras cada vez mais amplas.

Foi então que Thiago decidiu ler o regimento interno completo, não apenas o mural. Eis o divisor de águas: havia uma cláusula específica sobre tipos de ferramenta e nível de ruído, com restrições para equipamentos de impacto em determinados dias da semana. Horário e limitação de ruído eram regras distintas, embora relacionadas: o horário dizia quando trabalhar, o regimento dizia como trabalhar sem invadir o sossego alheio.

O engano de tratar horário de obra e limite de ruído como a mesma regra

É comum acreditar que apenas iniciar a obra dentro do horário permitido resolve a questão, mas convenção e regimento costumam tratar o assunto em camadas. O regimento pode restringir ferramentas de alto impacto, exigir avisos prévios por escrito ou fixar janelas menores para marretagem e serras elétricas — regras que variam de condomínio para condomínio e costumam escapar à leitura de um simples mural.

Observando a situação de Thiago, fica claro que o acordo entre vizinhos depende de compreender duas esferas distintas: a janela de horário para obras em geral e o limite de ruído específico para determinadas ferramentas. Nesse contexto, o responsável pela obra precisa alinhar-se com o regimento interno e a convenção, não apenas com o quadro fixado no mural.

Esse cuidado facilita explicar o andamento da obra aos vizinhos, evitando conversas informais no elevador que geram ruído de outra forma — a comunicação formal cria trilha de defesa caso haja questionamento legal.

O que muda na próxima reforma dentro do prédio

Com a lição aprendida, Thiago passou a adotar um protocolo mais rigoroso: qualquer novo serviço na unidade é comunicado por escrito ao síndico com antecedência, incluindo o tipo de ferramenta que será usada. O entendimento do STJ sobre temas condominiais reforça a importância do registro formal do que foi acordado, pois conflitos de vizinhança por ruído costumam ser resolvidos com base em documentação prévia. Veja a perspectiva do STJ sobre esse tema: Temas sobre mercado imobiliário e condomínios no STJ.

O Código Civil trata do dever de vizinhança e do uso da propriedade sem incomodar além do razoável. Contudo, a regra exata de horário e ruído fica na convenção e no regimento de cada condomínio, o que reforça a importância de ler o documento específico do prédio antes de iniciar uma obra. Também vale consultar outras reportagens que discutem regras internas em condomínios, como a matéria da Em.

Essa compreensão não é apenas didática; ela já vem orientando mudanças práticas em condomínios. A próxima reforma, portanto, requer planejamento estruturado: horários, tipos de ferramenta, comunicação formal, registro de ocorrências e respeito mútuo entre condôminos e prestadores de serviço.

Para quem busca orientação jurídica especializada, recomenda-se a leitura do material consolidado da Advocacia Morata – Direito Condominial para entender como as regras do regimento podem impactar obras e rotinas de condomínio e como estruturar um plano de reforma com segurança jurídica.