Airbnb em Santos: o STJ bateu o martelo e o síndico ganhou um aliado poderoso | Juicy Santos

Tem um papo que rola muito em grupo de WhatsApp de condomínio: alguém anuncia o apartamento no Airbnb, o vizinho reclama, e vem o argumento — “o apartamento é meu, faço o que quiser”. Para quem gostava dessa frase, a notícia é clara: não é mais tão simples assim.

No dia 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento determinante: aluguel de curta duração em condomínio residencial só pode existir mediante aprovação de dois terços de todos os condôminos em assembleia — ou seja, dois terços de todos os proprietários, não apenas dos presentes. Além disso, é necessária alteração formal na convenção do condomínio. Sem isso, o Airbnb e outros aluguéis de curta duração em caráter frequente ficam proibidos no condomínio.

Por que essa decisão importa para Santos

Santos tem características específicas que tornam o tema ainda mais relevante. A cidade é apontada como a mais verticalizada do Brasil, com milhares de unidades empilhadas ao longo da orla e um número elevado de apartamentos vazios: cerca de 20.800 unidades sem moradores. Entre 2010 e 2022 a população caiu 0,2% enquanto o número de domicílios cresceu quase 18%. Esse descompasso transforma o aluguel por temporada em uma alternativa comum para proprietários, especialmente na faixa da orla, onde a renda de fim de semana podia ajudar a pagar financiamentos.

Com a decisão do STJ, o cálculo mudou: o uso do imóvel como renda de curta duração, quando frequente, organizada e impessoal, passa a ser classificado como atividade comercial. E uso comercial em imóvel de condomínio residencial exige autorização expressa em convenção ou assembleia com maioria qualificada. Isso dá ao síndico e à assembleia um instrumento jurídico robusto para proteger o uso residencial do edifício.

O que o STJ considerou

• Natureza comercial: quando a locação é frequente, organizada e impessoal, tem natureza comercial — não se confunde com locação residencial de longa duração.
• Autorização necessária: uso comercial em condomínio residencial exige aprovação de dois terços de todos os condôminos e alteração formal da convenção.
• Convenção residencial: uma convenção que restrinja o uso exclusivamente residencial já é suficiente para proibir aluguéis de curta duração, mesmo sem mencionar “Airbnb” explicitamente.
• Precedente nacional: a decisão da Segunda Seção do STJ é orientadora e tende a influenciar tribunais em todo o país.

Argumentos contrários e resposta jurídica

A plataforma (Airbnb) contestou o entendimento, alegando que o caso seria específico e que a proibição feria o direito constitucional de propriedade. O entendimento majoritário, porém, reforça que o direito de propriedade em condomínios é exercido de forma conjunta — o exercício individual não pode comprometer o direito coletivo sobre o uso das áreas e da destinação do edifício.

Assim, a decisão dá respaldo ao trabalho do síndico e às deliberações assembleares que visem preservar a função residencial dos empreendimentos.

O que muda na prática e passos para regularizar

Para proprietários que desejam continuar a explorar imóveis em plataformas de curta duração, o caminho legal é claro e único: assembleia com aprovação de dois terços de todos os proprietários e alteração formal da convenção. Sem esse procedimento, o uso é proibido. Em resumo:

• Verifique a convenção do condomínio: se prevê uso exclusivamente residencial, já pode bastar para proibir.
• Se houver interesse coletivo em autorizar, convoque assembleia e busque dois terços de todos os condôminos.
• Formalize a alteração na convenção para evitar questionamentos futuros.

Condomínios que optarem por regulamentar poderão estabelecer regras claras sobre períodos mínimos, cadastro de hóspedes, responsabilidades e penalidades — medidas que reduzem conflitos e preservam a convivência.

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Contexto internacional e impacto local

O debate não é exclusivo do Brasil. Cidades ao redor do mundo vêm apertando regras sobre plataformas de curta duração para evitar que o estoque de moradias seja convertido em hospedagem temporária sem controle. A decisão do STJ insere Santos num movimento mais amplo de proteção do uso residencial, reforçando a necessidade de políticas locais e de decisões condominiais alinhadas com o interesse de quem vive na cidade.

Conclusão

O entendimento da Segunda Seção do STJ, de 7 de maio de 2026, muda a equação do Airbnb em condomínios residenciais: para autorizar locações de curta duração de forma legal e segura é necessário alterar a convenção do condomínio com aprovação de dois terços de todos os condôminos. Em cidades altamente verticalizadas como Santos, essa decisão protege a função residencial e dá ao síndico ferramenta jurídica poderosa para zelar pela convivência.

A Advocacia Juliana Morata, especializada em direito imobiliário e direito condominial, está preparada para assessorar síndicos, assembleias e proprietários em todo o Brasil, oferecendo apoio na convocação de assembleias, redação de cláusulas e atualização de convenções. Se seu condomínio precisa deliberar sobre o tema, conte com a experiência da equipe para conduzir o processo de forma segura e eficiente.

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Perguntas frequentes (FAQ)

Fontes

• Juicy Santos — “Airbnb em Santos: o STJ bateu o martelo e o síndico ganhou um aliado poderoso”

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