Inquilina paga condomínio em dia por 5 anos, síndico aprova obra no prédio e cobra taxa extra de R$ 4.200 por unidade, moradora questiona e descobre que inquilino pode não ser obrigado a pagar benfeitoria

Cláudia, moradora de aluguel, paga o condomínio há cinco anos, sem atraso. Quando o síndico aprovou uma obra de modernização do elevador e cobrou R$ 4.200 de cada unidade, ela pagou sem questionar. Posteriormente, descobriu que esse tipo de cobrança pode não ser de responsabilidade do locatário, dependendo do tipo de despesa prevista pela legislação.

Quem paga o quê, segundo a Lei do Inquilinato

A Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece a diferenciação entre despesas ordinárias e extraordinárias:

• Despesas ordinárias (inquilino): limpeza, conservação, salários de funcionários, água, energia das áreas comuns e manutenção rotineira.
• Despesas extraordinárias (proprietário): obras de ampliação, reforma estrutural, fundo de reserva, pintura de fachada, instalação de novos equipamentos.

De forma específica, a substituição ou modernização do elevador é tratada como despesa extraordinária, e, pela lei, a responsabilidade pelo pagamento recai sobre o dono do imóvel, não sobre quem aluga. O artigo 22, parágrafo único, da Lei do Inquilinato lista as obrigações do locador, enquanto o artigo 23 detalha as obrigações do locatário.

Isso não significa que o contrato de aluguel não possa prever outra coisa. Algumas cláusulas transferem todas as despesas condominiais para o locatário, incluindo obras extraordinárias. Contudo, a jurisprudência majoritária entende que a Lei do Inquilinato prevalece sobre cláusulas contratuais quando há prejuízo ao locatário envolvendo benfeitorias que valorizam o imóvel do proprietário.

Inquilino paga (despesas ordinárias): limpeza, conservação, salários de porteiros, água, energia das áreas comuns, manutenção de elevadores (revisões periódicas), jardinagem.

Proprietário paga (despesas extraordinárias): obras de reforma ou ampliação, troca de elevador, pintura de fachada, instalação de novos equipamentos, fundo de reserva, indenizações trabalhistas anteriores à locação.

Fonte: Lei 8.245/91, arts. 22 e 23. Veja a íntegra da lei no site oficial do governo.

Para Cláudia, o passo a passo para buscar recolhimento de valores já pagos, caso a cobrança tenha relação com despesas extraordinárias, pode incluir:

• Solicitar ao síndico/administradora o detalhamento da taxa extra, com a natureza da obra e orçamento.
• Notificar o proprietário por escrito, com cópia da cobrança, pedindo reembolso ou abatimento no aluguel.
• Se houver recusa, buscar orientação no Procon ou ingressar com ação no Juizado Especial Cível (JEC).
• Descontar o valor do aluguel sem respaldo judicial pode acarretar riscos; o caminho seguro é a via judicial ou acordo fundamentado na lei.

É recomendável que o inquilino verifique cada boleto de condomínio. Cobranças por benfeitorias dizem respeito ao proprietário, e entender a natureza de cada cobrança pode evitar prejuízos acumulados ao longo dos anos. Em muitos contratos, a cobrança é transferida ao inquilino, o que pode demandar questionamento jurídico com base na lei.

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O que fazer agora se você é inquilina ou proprietário

1. Solicite detalhamento da cobrança com a natureza da obra.
2. Verifique se a despesa é ordinária ou extraordinária (com base na Lei 8.245/91).
3. Converse com o proprietário e, se necessário, acione os órgãos competentes ou o Judiciário.
4. Considere orientação jurídica para entender como pleitear reembolso. A Advocacia Juliana Morata oferece atendimento remoto em todo o Brasil.

Conclusão

A diferença entre despesas ordinárias e extraordinárias é crucial para entender quem deve pagar cada cobrança em condomínio. No caso de obras como a modernização do elevador, a responsabilidade normalmente recai sobre o proprietário, não sobre o inquilino. Contudo, cláusulas contratuais podem complicar a questão, mas a Lei do Inquilinato continua a balizar o entendimento. A Advocacia Juliana Morata, com mais de 10 anos de atuação em direito imobiliário, condominial e leilões, está pronta para analisar seu caso, orientar sobre a cobrança indevida e buscar o reembolso adequado, quando cabível.

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