O mercado brasileiro de imóveis de leilão vem passando por um momento de expansão, mas ainda carrega barreiras de acesso para muitos investidores. Dados da Abraim indicam que, no primeiro semestre de 2025, foram registrados cerca de 116,6 mil negócios, representandoUm crescimento de 25,1% em relação ao mesmo período do ano anterior. Esse ritmo evidencia tanto a demanda por ativos imobiliários quanto a oportunidade de simplificar procedimentos jurídicos e operacionais para quem busca entrar nesse mercado.

Em meio a esse cenário, a Rise, empresa de infraestrutura para ativos digitais, atua como registradora do ativo na operação da Debênture Pacífico Sul — emitida pela Pacsul Securitizadora S/A e distribuída pela Dexcap, plataforma autorizada. A originação e a operação imobiliária ficam a cargo da Pacífico Sul, especializada na aquisição, regularização e comercialização de imóveis oriundos de leilão. Na prática, o investidor não adquire o imóvel diretamente: ele aplica em um título de crédito cuja captação financia a arrematação dos imóveis em leilão.

O dinheiro arrecadado é utilizado na revenda dos imóveis; o valor obtido com essa operação remunera a plataforma e os agentes envolvidos. Assim, o imóvel conclui o ciclo de investimento, sem que o investidor precise executar todas as etapas à vista. A proposta busca democratizar o acesso a um mercado tradicionalmente dominado por operadores com capital elevado, oferecendo uma estratégia consolidada para investidores de menor porte.

Quem participa da parceria e quais são as funções de cada ator

  • : registradora do ativo em tecnologia de registro distribuído (DLT), garantindo o registro de titularidade sem afetar o risco de crédito da operação.
  • : origina, analisa a documentação, realiza arrematação, cuida da regularização jurídica, da imissão na posse e da revenda dos imóveis.
  • : distribui a oferta como plataforma autorizada.
  • : emite a debênture, estruturando a operação financeira.

O conjunto dessas etapas é orquestrado para oferecer uma carteira de imóveis residenciais com liquidez, conectando investidores a ativos com lastro em propriedades físicas, adquiridos com desconto em relação ao valor de mercado.

Como funciona a estrutura na prática

  • Prazo previsto de 20 meses para a conclusão do ciclo.
  • Remuneração-alvo estimada em 18% ao ano.
  • Participação de 75% do resultado excedente gerado pela carteira imobiliária, o que pode ampliar os ganhos conforme o desempenho na revenda.
  • Lastro em ativos reais, com estratégia de diversificação para reduzir riscos e acelerar o ciclo de saída.

Cada parte tem funções definidas em contrato: a Pacsul Securitizadora emite a debênture; a Pacsul Administração é a devedora originária; a Pacífico Sul executa a operação imobiliária; a Dexcap distribui a oferta e a Rise registra o ativo. Esse registro funciona como livro de titularidade dos investidores, sem alterar o risco de crédito da operação. A estrutura ainda conta com agente fiduciário representando os debenturistas e depositária autorizada pela CVM.

Vantagens para investidores de varejo

  • Acesso a imóveis residenciais com boa demanda e liquidez, em faixa de preço de até cerca de R$ 130 mil por unidade, o que facilita a entrada de compradores de primeira casa e investidores de pequeno porte.
  • Possibilidade de diversificar a carteira sem precisar gerenciar todas as etapas operacionais da arrematação, regularização e revenda.
  • Estrutura com lastro em ativos reais e mecanismos de remuneração que podem potencializar o retorno, conforme a performance de revenda.

Riscos, governança e conformidade

A operação traz inovação tecnológica, mas continua sujeita aos riscos típicos de investimentos imobiliários e de crédito. A presença de um agente fiduciário, depositária autorizada pela CVM e a separação entre o instrumento financeiro (debênture) e o ativo imobiliário ajudam a estruturar a governança, mas não constituem garantia de retorno. A digitalização facilita o acesso, porém exige avaliação criteriosa do investidor sobre perfil de risco e horizonte de investimento.

Perguntas frequentes sobre ativos digitais e leilões

P1. Como funciona o registro de ativos em DLT pela Rise?

A Rise atua como registradora do ativo na operação, utilizando tecnologia de registro distribuído para anotar a titularidade dos investidores. Esse registro não altera o risco de crédito da operação, apenas consolida a propriedade de cada investidor de forma transparente e auditável.

P2. Qual o papel da Pacífico Sul em toda a operação?

A Pacífico Sul conduz a origem da operação, analisa a documentação, realiza a arrematação, faz a regularização jurídica, a imissão na posse e a revenda dos imóveis. O investidor participa por meio do título de crédito, sem necessidade de envolvimento operacional direto.

P3. Quais são as vantagens para o investidor de varejo?

As vantagens incluem acesso a imóveis com boa liquidez, possibilidade de participação via títulos de crédito ao invés da compra direta, e a chance de obter retornos proporcionais ao desempenho da carteira, com gestão terceirizada das etapas operacionais.

Sobre o escritório: Advocacia Juliana Morata

A Dra. Juliana Morata é advogada especializada em direito imobiliário, direito condominial e assessoria para leilões. Com mais de 10 anos de atuação, ela é palestrante ativa e está presente nas redes sociais, buscando constantemente aprimorar conhecimentos. O escritório atende todo o Brasil de forma online, oferecendo serviços de leilões, assessoria em leilões, bem como consultoria em direito imobiliário, condominial, civil e contratos.

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Conclusão, principais pontos e chamada para ação

A parceria entre Rise, Dexcap e Pacífico Sul representa um marco na democratização do acesso a imóveis de leilão, combinando registro distribuído, assessoria jurídica especializada e gestão integral da operação. A estratégia foca em imóveis residenciais com boa liquidez, oferecendo oportunidades de diversificação com menor barreira de entrada e maior previsibilidade de saída, sempre assegurando governança e conformidade.

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Fontes

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