O tema de hoje envolve uma questão recorrente em condomínios: a validade de contratos de cobrança firmados entre um condomínio e empresas especializadas quando a assembleia geral não autorizou formalmente o acordo. O caso analisado recentemente reforça a posição de que a ausência de aprovação em assembleia não anula, por si, um contrato, desde que fique demonstrado o recebimento de valores pelo condomínio e a assinatura do síndico na documentação. A matéria, fundamentada no princípio da boa-fé e no art. 422 do Código Civil, reforça a importância de decisões que respeitam a confiança e a responsabilidade de gestão prevista no direito brasileiro. Este entendimento tem impactos diretos para síndicos, administradores de condomínios e advogados atuantes no direito imobiliário e condominial. Para compreender melhor o tema, leia também nossa página pilar sobre direito condominial.

Resumo do caso em tela: a autora, uma empresa de cobranças, ajuizou ação após firmar contrato com um condomínio em 2013. A cobrança ajuizada dizia respeito a antecipações mensais de taxas condominiais e eventual repasse de valores para a empresa, que denunciava a falta de envio de documentos necessários para a cobrança judicial dos condôminos inadimplentes. A defesa do condomínio sustentou que a responsabilidade é dos moradores ou do ex-síndico e argumentou pela nulidade do pacto por ausência de aprovação em assembleia, como exigido pelo Código Civil e pela convenção do condomínio. Em contexto real, a controvérsia envolve a validade de um acordo de cobrança que teria sido firmado sem a necessária aprovação formal.

Importa entender o desfecho e a fundamentação jurídica que orientou a decisão. A juíza Rita de Cássia Rocha Costa, da 1ª Vara Cível de Aparecida de Goiânia (GO), entendeu que não há suporte para nulidade do contrato apenas pela alegação de falta de autorização assemblear, especialmente quando há comprovação de repasse de valores para a conta do condomínio. O que orientou a decisão foi o art. 422 do Código Civil, que estabelece: “os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”. O princípio da boa-fé objetiva assenta, portanto, a obrigação de lealdade e conduta correta entre as partes durante toda a relação contratual.

Neste caso, a autora/provedora de serviços comprovou o recebimento de valores e a vigência do vínculo, o que demonstra que os recursos foram utilizados de alguma forma para benefício da coletividade condominial. A defesa de nulidade, por outro lado, recorreu ao argumento de que o hipotético incumprimento se devo a uma falha de governança — principalmente, a ausência de autorização assemblear —, e citou o conceito de venire contra factum proprium para sustentar que não seria possível validar agora um acordo já utilizado pela parte. A juíza destacou que a prática de invalidar o pacto após os serviços prestados representaria comportamento contraditório com o próprio fato executado. A referência ao venire contra factum proprium, seja pela doutrina ou pela jurisprudência citada, é fundamental para entender que não se pode favorecer, após explorar os efeitos do contrato, uma conduta que vai de encontro ao que já foi realizado.

A decisão também determinou o pagamento de multa pela parte ré, fixando-a em R$ 212.233,39, além dos encargos previstos e de uma cláusula penal de 30%. O estudo de caso evidencia, portanto, que a formalização de contratos de cobrança pode, em determinadas circunstâncias, sobreviver à falta de aprovação em assembleia, desde que haja comprovação de boa-fé, recebimentos vinculados ao condomínio e assinatura do representante legal. Este é um alerta importante para quem atua na gestão de condomínios: a legalidade de atos administrativos pode ser mantida mesmo sem autorização formal, desde que haja clareza sobre a condução do negócio e o benefício à coletividade.

Para síndicos e gestores, é essencial manter evidências de todas as etapas da relação contratual, incluindo notificações, recebimentos, e eventual documentação de repasse de valores. Em situações complexas, a assessoria jurídica especializada em direito imobiliário e direito condominial é fundamental para orientar sobre os limites da atuação do síndico e a necessidade de eventuais aprovações futuras. Se você busca orientação especializada em questões de condomínio, nossa equipe pode ajudar: clique aqui para conhecer nossa atuação em direito condominial e saiba como a Advocacia Juliana Morata pode apoiar síndicos na prática diária de gestão.

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Leia a sentença integral clicando no link disponibilizado pela matéria de origem: Sentença (PDF).

Conclusão

O caso demonstra que a boa-fé objetiva, conforme o art. 422 do Código Civil, pode sustentar a validade de contratos de cobrança mesmo na ausência de aprovação assemblear formal, desde que haja repasse de valores para o condomínio e assinatura do síndico. A decisão evidenciou ainda que a cobrança de valores adiantados, acompanhada de cláusula penal, pode ser mantida em favor da parte que prestou serviços e contribuiu para a gestão condominial, desde que haja equilíbrio entre as partes e observância das regras aplicáveis. Em termos práticos, esse envolve um chamado para cautela na gestão condominial: registrar evidências de todo o processo, manter clareza contábil e, quando possível, buscar orientação jurídica para evitar controvérsias futuras.

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Perguntas Frequentes

  • FQ1: O que significa o princípio da boa-fé nos contratos de cobrança de condomínio?
  • Resposta: A boa-fé objetiva impõe conduta honesta, leal e previsível entre as partes desde a assinatura até a execução do contrato, orientando-se pelo respeito às normas e pela proteção do interesse coletivo do condomínio.
  • FQ2: A ausência de aprovação em assembleia anula um contrato de cobrança?
  • Resposta: Não, desde que existam comprovações relevantes (recebimento de valores, assinatura do síndico) e respeito aos demais requisitos legais. Cada caso pode ser analisado com base nos fatos e na legislação aplicável.
  • FQ3: Qual o papel do síndico na celebração de contratos?
  • Resposta: O síndico atua como representante do condomínio, devendo agir com diligência, boa-fé e observância das normas internas. Em caso de dúvidas, a assistência jurídica especializada é recomendada para orientar sobre a necessidade de aprovações ou ratificações futuras.


Fontes:

falta assembleia contrato repasses boa-fé condomínio