Muita gente pensa que a vantagem de arrematar um imóvel histórico em leilão está apenas no preço de lance. O caso da igreja St Paul, erguida em 1846 e tombada na Inglaterra, mostra que a compra pode ser apenas o começo de uma jornada cara e estratégica. Segundo reportagem, o casal Sean e Debs Kennedy-Tallis arrematou o templo por cerca de R$ 660 mil, e, depois, investiu mais de R$ 3,2 milhões em reformas para transformá-lo em uma residência. Hoje, o imóvel é colocado no mercado por cerca de R$ 11,6 milhões. Esse panorama oferece lições importantes para quem atua com direito imobiliário e leilões no Brasil e no exterior, especialmente no que diz respeito à due diligence, aos aspectos de proteção patrimonial e à gestão de custos de reforma.

Como o casal conseguiu comprar a igreja St Paul em Denholme?

O casal arrematou a St Paul em 2017, quando a igreja estava em ruínas, sem telhado e em pleno processo de devolução ao uso privado. Construída em 1846, em estilo gótico, a igreja situa-se em Denholme, vilarejo de West Yorkshire. Com o edifício fora de uso, a intervenção necessária era extensa para tornar o imóvel habitável.

Para acompanhar de perto as obras, Sean e Debs viveram em um trailer estacionado no terreno. A rotina, relatam, durou durante a maior parte da reforma, enquanto a estrutura recebia cobertura, instalações e ambientes funcionais, sempre preservando traços da arquitetura original. A experiência é um lembrete de que, em leilões de imóveis históricos, o custo final costuma superar o lance inicial.

O que mudou dentro da antiga igreja durante a reforma?

A planta religiosa foi convertida em uma residência sem apagar a essência do espaço. A antiga chancelaria, próxima ao altar, foi transformada em sala de estar com fogão a lenha. Um espaço com janela ampla recebe sessões de ioga, e a sala principal substituiu o altar como espaço social, com mesa de jantar para oito pessoas. Peças originais convivem com elementos modernos, gerando um ambiente luxuoso, porém com a memória do edifício preservada.

É relevante notar que o cemitério anexo permaneceu intocado, mantendo mais de 300 sepulturas, incluindo túmulos de soldados de guerras passadas. Essa decisão reflete o cuidado com a memória histórica e o papel da igreja como patrimônio da comunidade.

Tombamento inglês: limites legais e obrigações administrativas

Imóveis tombados, chamados de listed buildings na Inglaterra, possuem restrições rígidas. Do lado externo, a fachada gótica e as janelas costumam permanecer intactas; as mudanças ocorrem, principalmente, no interior. O processo exige autorização prévia para qualquer intervenção, mesmo em alterações aparentemente simples, como a troca de portas ou janelas. Sem essa autorização, a obra pode ser considerada ilegal e sujeita a sanções.

Esse arcabouço legal tem impactos diretos na gestão de leilões de imóveis históricos, pois o comprador precisa avaliar não apenas o preço, mas também o custo de conformidade com o tombamento e com as exigências da prefeitura local. Para a obra na St Paul, as restrições externas significam que reformar envolve, normalmente, licenças específicas e planejamento cuidadoso junto aos órgãos de patrimônio.

Custos de transformação vs. preço de venda

Ao somar o lance de cerca de R$ 660 mil com os mais de R$ 3,2 milhões de reformas, o casal investiu aproximadamente R$ 3,9 milhões na igreja. O preço pedido pela casa, de R$ 11,6 milhões, representa aproximadamente três vezes o total investido até então, segundo a reportagem. É importante frisar que preço pedido não é preço de venda; o mercado pode impor ajustes conforme demanda, câmbio e negociações com o vendedor.

Para quem atua em leilões no Brasil, esse retrato reforça a necessidade de uma avaliação completa: leitura minuciosa do edital, visita ao bem, orçamento detalhado de reformas com profissionais qualificados e consulta a órgãos de controle de patrimônio antes de qualquer lance. A prática mostra que concursos históricos podem exigir desembolsos adicionais significativos ao longo do tempo.

Lições práticas para quem está pensando em leilões de imóveis históricos

  • Faça a devida diligência (due diligence) com foco em tombamentos, planta elétrica, estruturas e viabilidade de adaptação do imóvel para uso atual.
  • Leia o edital com atenção e verifique as exigências de licenciamento perante o órgão de patrimônio local, como se faz em regimes de proteção.
  • Considere os custos de restauração e modernização; muitas vezes, o orçamento final supera o lance inicial em ordens de grandeza.
  • Busque assessoria jurídica especializada em leilões imobiliários para orientar desde a análise de edital até a pós-arrematação e eventual regularização.

FAQ (perguntas frequentes)

O que significa ‘listed building’ e como isso afeta reformas?

Listed building é o termo britânico para imóveis protegidos pelo patrimônio. Reformas sem autorização podem ser ilegais, com forte possibilidade de sanções. A autorização prévia costuma ser obrigatória para alterações estruturais, inclusive no interior.

Quais são os principais riscos de leilões de imóveis históricos?

Riscos incluem custos de restauração muito acima do previsto, restrições de tombamento, necessidade de licenças específicas e dificuldades de obtenção de financiamento. Uma boa due diligence reduz essas possibilidades, alinhando expectativa entre preço, gastos e prazos.

É possível obter assessoria jurídica para leilão de imóveis?

Sim. A assessoria jurídica especializada em leilões orienta em todas as etapas, desde a análise de edital até a regularização da documentação após a arrematação. Em casos como o da St Paul, a orientação ajuda a mapear riscos legais e operacionais.

Conclusão e chamada para ação

A história da igreja St Paul demonstra que imóveis históricos em leilão podem exigir investimentos significativos além do lance inicial e enfrentar limitações de preservação. A experiência enfatiza a importância de análises estratégicas, planejamento financeiro rigoroso e orientação jurídica especializada. Para quem busca oportunidades nesse nicho, conte com a Advocacia Juliana Morata, escritório com mais de 10 anos de experiência em direito imobiliário, direito condominial e assessoria para leilões, atendendo o Brasil de forma online.

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Fontes

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