Em análise assinada por Heitor Kuser, CEO do CIMI Invest, e publicada pelo Monitor do Mercado, o Provimento CN-CNJ nº 255 é apontado como resposta a um gargalo antigo do Judiciário: milhares de ativos estressados represados por anos à espera de leilão, travando crédito, patrimônio e processos.

A norma, publicada no mês passado, fortalece a venda por corretor habilitado junto ao tribunal como alternativa ao leilão judicial e inverte a ordem de prioridade na expropriação.Até então, o leilão era o caminho natural, muitas vezes o único de fato explorado, para transformar um ativo estressado em crédito satisfeito.

O art. 70 do provimento muda essa lógica: a alienação por iniciativa particular passa a ser a modalidade preferencial de expropriação, adotada sempre que se mostrar mais célere e eficiente do que o leilão tradicional.Na prática, antes de um ativo seguir para a fila do leilão, o juízo passa a considerar a venda direta, conduzida por corretor habilitado.

Não se trata de alternativa residual, mas da rota que a norma manda tentar primeiro.Como funciona a venda por corretor habilitadoO corretor atua de forma ativa, captando propostas e negociando dentro das condições fixadas pelo juiz.

Não há sorteio.

Se a tentativa de venda particular não der certo, nada se perde: o processo segue para leilão e as propostas recebidas passam a compor o histórico do bem.A divulgação dessas ofertas, pelo art. 72, deve ocorrer por meio eletrônico, concentrada na futura Plataforma Nacional de Alienações Judiciais (PNAJ), sem configurar leilão judicial eletrônico.

É publicidade qualificada, não disputa de lances.

A obrigatoriedade de uso da PNAJ ainda depende de homologação do CNJ, o que reforça a importância de o corretor se antecipar a essa mudança.Comissão: dois regimes distintosO provimento não cria um novo percentual de remuneração.

O art. 76 garante o direito à comissão sobre o valor da venda, remetendo à legislação já aplicável, e o art. 115 preserva a Resolução CNJ 236/2016 naquilo que for compatível.Há dois regimes.

No leilão judicial, o piso legal da comissão é de 5% sobre o valor de arrematação, pelo Decreto 21.981/1932.

Na venda particular, não há piso fixo: a comissão é arbitrada pelo juiz caso a caso.

A ausência de piso fixo, mais que fragilidade, é espaço de negociação para quem constrói histórico consistente.Gargalo e quatro frentes de destravamentoCada ativo parado por anos representa um bem perdendo valor, um credor sem receber e uma vara sobrecarregada.

A venda por iniciativa particular ataca esse gargalo em quatro frentes: velocidade de captação, preço mais realista, menor reincidência processual e descongestionamento real do estoque de ativos estressados, sobretudo para carteiras com múltiplos ativos parados.O Provimento 255 formaliza uma frente que o mercado imobiliário já sabia explorar: o corretor como agente ativo de solução de conflitos judiciais, não apenas como intermediário de mercado livre.Debate no CIMI360 e próximo passo em BrasíliaO tema ocupou o centro dos debates do Fórum CIMI Distressed Asset, promovido na terceira edição do CIMI360, este ano, no Rio, que reuniu especialistas em execução judicial, recuperação de crédito e mercado imobiliário para discutir os efeitos práticos da norma sobre ativos estressados.A discussão ganha um novo capítulo já na próxima edição do CIMI360, em 27 de agosto de 2027, em Brasília.

A data marca o Dia Nacional do Corretor de Imóveis e os 65 anos de regulamentação da profissão no Brasil, justamente no momento em que o corretor amplia seu papel para dentro do próprio Judiciário.Heitor Kuser, CEO do CIMI Invest, assina a análise publicada pelo Monitor do Mercado.

Fonte: SpaceMoney