Recentemente, o Judiciário paulista trouxe um recorte relevante para o universo do direito imobiliário e da gestão condominial. Decisões proferidas em julho, em caráter liminar, suspenderam a obrigatoriedade de registro de síndicos profissionais e de empresas de sindicatura no CRA-SP e declararam nulas multas aplicadas pelo órgão. O conteúdo a seguir analisa o cenário, as bases legais e as implicações práticas para síndicos, condomínios e para quem atua no setor, com foco em orientar decisões estratégicas e seguras do ponto de vista jurídico.

O que ficou decidido

Conforme apurado pelo SíndicoNet, o CRA-SP tem adotado comunicações orientativas e notificações dirigidas ao setor condominial. Em duas ações distintas, o Judiciário reconheceu que a atuação de empresas que atuam na gestão condominial não exige registro no CRA/CFA, afastando a obrigatoriedade de registro para as empresas analisadas e, ainda, declarando nulas as multas aplicadas pelo CRA-SP. Em um dos casos, a decisão, proferida pelo juiz Paulo Alberto Sarno, da 5ª Vara Cível Federal de São Paulo, apontou que a cobrança extrapolava R$ 10,8 mil.

O outro processo, julgado na 14ª Vara Cível Federal de São Paulo, reforçou que atos normativos internos do conselho não podem criar obrigações não previstas em lei. A magistrada Noemi Martins de Oliveira mencionou jurisprudência recente do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, reconhecendo que a prestação de serviços de síndico profissional e administração de condomínios não exige registro perante o Conselho Regional de Administração.

Fundamentação legal e o debate jurídico

A linha de argumentação baseia-se na Lei Federal nº 6.839/80, que estabelece que o registro em conselhos profissionais é determinado pela atividade básica da empresa. Os juízes destacaram que as atribuições de um síndico, conforme o art. 1.348 do Código Civil, referem-se à representação e à gestão operacional do condomínio, funções distintas da gestão estratégica e técnica reservada aos administradores com registro específico.

O cerne do embate reside na interpretação da Lei nº 4.769/65, que regulamenta a profissão de administrador. Enquanto o CRA-SP sustenta a necessidade de registro pela gestão condominial, entidades como a AABIC e advogados especializados argumentam que a atividade básica está vinculada ao setor imobiliário ou à prestação de serviços de apoio, não enquadrando-se nas funções privativas de um administrador.

Cenário atual e impactos práticos

Apesar das pretensões do CRA-SP de que a contratação de profissionais registrados traz segurança jurídica, a jurisprudência do TRF-3 tem se mostrado favorável ao setor condominial. A orientação para condomínios e profissionais é de que normas internas do CFA/CRA não podem se sobrepor à legislação federal vigente, reforçando o princípio da legalidade. Nesse contexto, condomínios que estiverem com questões de regularização devem buscar orientação atualizada, considerando que decisões judicias recentes podem impactar procedimentos de gestão e contratação.

Para profissionais e empresas que atuam na área, o debate ressalta a importância de uma assessoria técnica jurídica alinhada à legislação federal, evitando litígios desnecessários e conservando a boa governança condominial. Leia mais sobre o tema em nossa página pilar sobre direito condominial e entenda como o escritório pode auxiliar em situações similares.

Histórico e contexto institucional

Essa não é a primeira vez que o Sistema CFA/CRA questiona a atuação de síndicos profissionais e administradoras de condomínios, buscando exigir registro. Ao longo dos últimos anos, o tema gerou ações judiciais, decisões liminares e debates entre entidades, incluindo a OAB. O SíndicoNet acompanha de perto esse debate, trazendo atualizações relevantes para síndicos, advogados e gestores de condomínios. Leia também os materiais de referência citados nos conteúdos de nosso portal para entender a evolução do debate.

Conceitos-chave para síndicos e administradoras

  • Registro profissional e possibilidade de flexibilização diante de atividades ligadas ao mercado imobiliário.
  • Limites entre gestão condominial e funções privativas de administração, sob a lupa da legislação federal.
  • A importância de orientação jurídica especializada em direito imobiliário e condominial para evitar sanções administrativas indevidas.

Conclusão

As decisões liminares em SP indicam um movimento jurídico no sentido de que, para determinadas atividades de gestão de condomínios, o registro no CRA não é obrigatório quando não conflita com a Lei Federal. Essa jurisprudência reforça a necessidade de interpretar as normas à luz da legislação federal vigente, protegendo a atividade de síndicos profissionais e administradoras de condomínios de exigências desproporcionais. Para condomínios, síndicos e empresas do setor, o caminho é a assessoria jurídica especializada, alinhada à legislação brasileira e às boas práticas de governança.

Na Advocacia Juliana Morata, especialista em direito imobiliário, direito condominial e assessoria para leilões, oferecemos orientação estratégica para enfrentar esse tipo de cenário. Saiba como a nossa equipe pode apoiar seu condomínio na interpretação de normas, planejamento de regularizações e atuação em litígios relativos a gestão condominial. Leia mais sobre Direito Condominial e conheça nossos serviços de assessoria em orçamento, cobrança e gestão de conflitos.

Chamada para ação

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Perguntas frequentes (FAQ)

FAQ

O CRA-SP pode exigir registro de síndicos profissionais?

De acordo com as decisões mencionadas, o registro pode não ser obrigatório para todas as atividades de gestão condominial, especialmente quando não há ligação com a atividade reservada de administração. Consulte uma assessoria especializada para avaliação individual.

As decisões liminares anulam multas já aplicadas?

Sim. Em dois casos analisados, as multas foram declaradas nulas com base na interpretação de que não havia base legal suficiente para a cobrança com base no CRA.

Qual é a base legal para esse entendimento?

A fundamentação incluiu a Lei Federal nº 6.839/80, que trata do registro nos conselhos profissionais, e o art. 1.348 do Código Civil, sobre as atribuições do síndico. O debate também envolve a Lei nº 4.769/65, que regulamenta a profissão de administrador.

Como isso afeta as práticas de gestão condominial?

As normas internas do CFA/CRA não podem substituir a legislação federal. Condôminos e síndicos devem priorizar práticas de governança e assessoria jurídica especializada para regularizar procedimentos sem riscos legais.

Fontes: Lei 6.839/80, Lei 4.769/65, SíndicoNet – decisão sobre CRA-SP


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