ITBI na PNAJ: base de cálculo, pagamento e revisão do valor

Na arrematação judicial, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera o valor da arrematação como base de cálculo do ITBI, e não o valor da avaliação judicial. Esse ponto é especialmente importante na PNAJ porque o preço obtido em leilão pode ser significativamente inferior à avaliação usada no processo.

O ITBI é um imposto municipal. Por isso, alíquota, sistema de emissão da guia, documentos e procedimento administrativo variam conforme o município competente. Porém, o município não pode simplesmente ignorar a jurisprudência nacional e impor de forma automática uma base fictícia ou um “valor de referência” unilateral.

O Tema 1.113 do STJ estabeleceu, no regime geral do ITBI, que a base é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, que o valor declarado na transação possui presunção e que sua revisão exige procedimento administrativo próprio; para arrematação em hasta pública, o próprio STJ mantém jurisprudência específica de que a base corresponde ao valor alcançado na arrematação.

Para entender todas as despesas da compra, consulte Custos da PNAJ: quanto pagar além do valor do lance. Para conhecer a plataforma, veja o guia completo da PNAJ.

O que é o ITBI?

ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por ato oneroso entre vivos.

A Constituição atribui aos municípios competência para instituí-lo, e o Código Tributário Nacional disciplina os elementos gerais do tributo.

Em uma arrematação imobiliária, a aquisição judicial do bem gera necessidade de tratar o imposto de transmissão antes do registro.

Não confunda ITBI com IPTU.

Quem cobra o ITBI de imóvel arrematado na PNAJ?

O município competente.

Por isso, a PNAJ não terá uma alíquota única nacional de ITBI.

Variam conforme a legislação local:

• alíquota;
• portal para emissão;
• documentos;
• formulário específico para arrematação judicial;
• prazo;
• procedimento de avaliação administrativa;
• pedido de revisão;
• restituição.

Antes do lance, pesquise a legislação do município do imóvel para estimar o custo.

Qual é a base de cálculo do ITBI em arrematação judicial?

Segundo jurisprudência reiterada do STJ, a base de cálculo do ITBI na arrematação judicial é o valor alcançado na hasta pública.

O fundamento é que a arrematação representa aquisição judicial do bem e o preço efetivamente alcançado corresponde ao valor da transmissão nessa modalidade.

O próprio STJ registra jurisprudência pacífica segundo a qual:

• não se utiliza a avaliação judicial como base apenas por ela ser maior;
• o preço da arrematação é a referência específica para a transmissão em hasta pública.

Esse entendimento foi reiterado em diversos precedentes e permanece referido pelo tribunal em julgados recentes.

A prefeitura pode calcular o ITBI sobre a avaliação judicial?

A simples existência de uma avaliação judicial maior não autoriza, por si só, substituir o valor da arrematação segundo a jurisprudência do STJ para hasta pública.

Exemplo:

• avaliação judicial: R$ 800.000;
• arrematação: R$ 480.000;
• base defendida pela jurisprudência específica do STJ: R$ 480.000.

Uma prefeitura que emita guia automaticamente sobre R$ 800 mil pode gerar diferença relevante de imposto.

Isso não significa que todo conflito possa ser resolvido apenas alterando manualmente a guia. O comprador deve seguir o procedimento municipal de revisão ou, quando necessário, discutir a exigência pelos meios jurídicos adequados.

O que o Tema 1.113 do STJ diz sobre a base do ITBI?

O Tema Repetitivo 1.113 firmou três teses relevantes:

1. a base do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado e não está vinculada à base do IPTU;
2. o valor da transação declarado pelo contribuinte possui presunção de compatibilidade com o mercado, que pode ser afastada pelo fisco mediante processo administrativo próprio, com fundamento no art. 148 do CTN;
3. o município não pode impor previamente uma base de cálculo usando valor de referência unilateral.

Para arrematação judicial existe ainda a linha jurisprudencial específica que reconhece o valor obtido na hasta pública como base.

Essa distinção é importante porque o leilão judicial não é uma compra e venda comum em ambiente de mercado convencional.

O valor venal usado no IPTU é o mínimo do ITBI?

Não.

O Tema 1.113 do STJ afirma expressamente que a base do ITBI não está vinculada à do IPTU e que esta última nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação.

Exemplo:

• valor venal para IPTU: R$ 600.000;
• valor arrematado: R$ 450.000.

Não se pode concluir automaticamente que o ITBI deve ser calculado sobre R$ 600 mil apenas porque esse é o número cadastral do IPTU.

O município pode usar “valor venal de referência”?

O STJ rejeita a utilização de um valor de referência unilateral como base previamente arbitrada para todas as transmissões.

Isso não impede a fiscalização tributária.

Se houver elementos concretos para questionar o valor, o fisco pode instaurar procedimento próprio de arbitramento conforme o art. 148 do CTN, assegurando o procedimento administrativo adequado.

O que o Tema 1.113 impede é transformar uma tabela interna em base automática sem análise individual.

Qual é a alíquota do ITBI na PNAJ?

Depende do município.

Não existe percentual federal ou nacional único.

Para fazer orçamento:

1. identifique o município do imóvel;
2. acesse a legislação tributária local;
3. confirme a alíquota vigente;
4. verifique regra específica de arrematação;
5. simule sobre o valor da arrematação;
6. reserve margem caso haja discussão administrativa.

Não use a alíquota de São Paulo, Rio de Janeiro ou outra capital como padrão para imóvel em município diferente.

Quando o ITBI deve ser pago na arrematação?

Há uma particularidade importante entre o regime tributário e o fluxo processual.

O CPC estabelece, no art. 901, § 2º, que a carta de arrematação contenha prova de pagamento do imposto de transmissão.

Por isso, na prática da arrematação judicial, o comprador normalmente precisa resolver o ITBI antes de obter a carta completa para registro.

O procedimento concreto depende do município e do tribunal.

Não confunda essa exigência documental do CPC com uma autorização para o município escolher qualquer momento de cobrança em desacordo com o regime tributário aplicável.

Por que preciso do comprovante de ITBI para a carta?

Porque o art. 901, § 2º, inclui expressamente a prova do imposto de transmissão entre os elementos da carta.

A sequência comum é:

1. auto de arrematação;
2. definição dos dados da transmissão;
3. emissão e pagamento da guia do ITBI;
4. juntada da prova;
5. expedição da carta;
6. registro imobiliário.

Veja Carta de arrematação na PNAJ: emissão, documentos e registro.

Qual documento comprova o valor da arrematação para a prefeitura?

Dependendo do município, podem ser exigidos:

• auto de arrematação;
• decisão judicial;
• edital;
• comprovante de pagamento;
• dados da matrícula;
• documento do arrematante;
• certidão do processo.

Use documentos oficiais do processo para demonstrar o preço alcançado.

Como funciona o ITBI em arrematação parcelada?

Não se deve presumir que a base seja apenas a entrada.

A aquisição foi realizada pelo preço total da proposta aceita, ainda que parte seja paga a prazo.

Exemplo:

• preço total da arrematação: R$ 500.000;
• entrada: R$ 125.000;
• saldo parcelado: R$ 375.000.

O valor econômico da transmissão é o preço total arrematado, não apenas a parcela paga de imediato.

O procedimento de emissão deve ser confirmado com o município.

Comissão do leiloeiro entra na base do ITBI?

Em princípio, comissão do leiloeiro é despesa separada do preço do imóvel e não deve ser confundida com o valor da arrematação.

Exemplo:

• lance: R$ 500.000;
• comissão: R$ 25.000;
• preço do bem: R$ 500.000;
• custo total parcial do comprador: R$ 525.000.

A base tributária deve ser analisada conforme a legislação e jurisprudência, sem simplesmente somar todas as despesas da aquisição.

A prefeitura calculou ITBI acima do valor da arrematação. O que fazer?

Primeiro identifique por que o valor foi maior.

Pode ter sido utilizado:

• valor venal do IPTU;
• valor de referência;
• avaliação judicial;
• avaliação administrativa própria;
• informação errada sobre o preço da arrematação.

Uma sequência prática:

1. obtenha memória ou guia de cálculo;
2. confira a legislação municipal;
3. separe auto, edital e documentos do preço;
4. cite a jurisprudência do STJ aplicável à arrematação;
5. faça pedido administrativo de revisão quando disponível;
6. avalie medida judicial se a exigência persistir e houver relevância econômica.

Não deixe a questão para depois de vencer um prazo essencial da carta ou do registro sem avaliar os riscos.

Devo pagar primeiro e discutir depois?

Não existe resposta universal.

As opções dependem de:

• prazo para a carta;
• prazo do registro;
• valor discutido;
• procedimento municipal;
• possibilidade de emissão de guia revisada;
• urgência para concluir a aquisição.

Em alguns casos, o contribuinte pode optar por pagar e depois buscar restituição; em outros, pode ser mais adequado questionar antes.

A decisão exige análise de custo, tempo e segurança jurídica.

Posso pedir restituição de ITBI pago a maior?

Em tese, tributo indevidamente pago ou pago em valor superior ao devido pode ser objeto de pedido de restituição, observados os requisitos e prazos tributários.

O procedimento pode ser:

• administrativo;
• judicial;
• dependente de documentos específicos do município.

Guarde:

• guia;
• comprovante de pagamento;
• auto;
• carta;
• matrícula;
• cálculo comparativo;
• decisão administrativa, se houver.

ITBI alto pode transformar um bom leilão em mau negócio?

Sim, especialmente se o investidor ignorar o imposto no lance máximo.

Exemplo:

• valor arrematado: R$ 400.000;
• alíquota hipotética: 3%;
• ITBI estimado sobre a arrematação: R$ 12.000.

Se o município tentar cobrar sobre R$ 600 mil, a guia iria a R$ 18.000 no mesmo exemplo, diferença de R$ 6.000.

O exemplo é apenas matemático; a alíquota deve ser conferida no município.

Checklist do ITBI antes e depois do lance

Conclusão

Na arrematação judicial, a base do ITBI deve ser analisada a partir do valor efetivamente obtido na hasta pública, conforme jurisprudência reiterada do STJ. Avaliação judicial, base do IPTU e valor de referência municipal não devem ser utilizados automaticamente para elevar a tributação.

Como o ITBI é municipal, o arrematante precisa conferir alíquota, formulário e procedimento local. Se a guia vier acima do valor juridicamente adequado, documente a arrematação e avalie a revisão administrativa ou judicial antes de aceitar a cobrança como definitiva.

Fontes jurídicas principais

• Código Tributário Nacional — especialmente arts. 35, 38 e 148.
• Código de Processo Civil — especialmente art. 901, § 2º.
• STJ — Tema Repetitivo 1.113 sobre base de cálculo do ITBI.
• STJ — jurisprudência sobre ITBI em arrematação judicial.

Este conteúdo possui finalidade informativa. ITBI é tributo municipal e deve ser analisado conforme a legislação local, o procedimento administrativo e a jurisprudência aplicável ao caso concreto.