O fim da frase “é meu, faço o que quiser”: o que o STJ decidiu

No dia 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu que o aluguel de curta duração em condomínio residencial só pode existir quando houver aprovação de dois terços de todos os proprietários, em assembleia, com alteração formal na convenção do condomínio. Sem essa alteração, o uso destinado a temporadas — como os anúncios em plataformas tipo Airbnb — fica proibido no condomínio.

A decisão foi proferida pelo colegiado mais amplo do STJ responsável por direito privado e tem força de precedente para orientar decisões em tribunais por todo o país.

Por que essa decisão interessa a Santos

Santos é a cidade mais verticalizada do Brasil e enfrenta desafios particulares: milhares de unidades empilhadas ao longo da orla e um número significativo de apartamentos vazios. Segundo dados publicados, cerca de 20.800 apartamentos estão desocupados; entre 2010 e 2022 a população caiu 0,2% enquanto o número de domicílios cresceu quase 18%.

Nesse contexto, o aluguel de curta duração passou a integrar a renda de muitos proprietários, especialmente na faixa litorânea, ajudando a pagar financiamentos. A decisão do STJ muda o cenário, porque obriga cada condomínio a escolher, por meio de quórum qualificado e alteração de convenção, se admite ou não o uso comercial.

A zona cinzenta que o STJ fechou

Por anos o aluguel de curta duração se movimentou em uma brecha: não era exatamente locação residencial tradicional (pela duração reduzida) e tampouco era atividade hoteleira clássica (por ser realizada por particulares). O Tribunal clarificou que, quando a locação for frequente, organizada e impessoal, a atividade tem natureza comercial.

Com isso, o uso comercial em condomínios residenciais depende de autorização expressa. Além disso, uma convenção que preveja uso exclusivamente residencial já é suficiente para impedir a prática, mesmo que a plataforma (como o Airbnb) não esteja citada no documento.

Consequências práticas para condomínios e moradores

  • Assembleias e quórum: é necessário reunir dois terços de todos os condôminos (não apenas dos presentes) para alterar a convenção.
  • Alteração formal da convenção: a proibição ou permissão do aluguel de curta duração deve constar na convenção registrada.
  • Aplicação das regras: na ausência de autorização, o síndico pode agir para impedir a atividade e aplicar medidas previstas na convenção e no regimento interno.
  • Impacto econômico: proprietários que dependem dessa renda precisarão buscar alternativas legais ou aprovar mudanças em assembleia.

O que o síndico pode e deve fazer agora

O papel do síndico ganhou força com a decisão: cabe a ele zelar pelo cumprimento da convenção e tomar providências quando houver descumprimento. Entre as medidas cabíveis estão convocar assembleia, orientar condôminos sobre quórum e formalidades, e, quando necessário, buscar assessoria jurídica especializada.

Pergunta: O que muda para quem anuncia no Airbnb?

Resposta: Sem alteração na convenção aprovada por dois terços de todos os proprietários, o anúncio e a exploração frequente de curta duração ficam proibidos no condomínio. Proprietários que já anunciam precisarão parar ou buscar a aprovação formal em assembleia para regularizar a atividade.

Pergunta: O síndico pode impedir imediatamente as locações de curta duração?

Resposta: Sim, quando a convenção do condomínio prevê uso exclusivamente residencial, o síndico tem respaldo para exigir o fim da atividade e aplicar sanções previstas no regulamento. Para casos controversos, é recomendável documentar as medidas e obter orientação jurídica.

Pergunta: Como regularizar o uso para temporada?

Resposta: O único caminho legal é convocar assembleia com quórum de dois terços de todos os condôminos e promover alteração formal na convenção. Sem essa alteração registrada, não há atalho administrativo ou individual que autorize o uso comercial.

Impactos urbanos e sociais

O debate não é só jurídico: é também urbanístico e social. Cidades que dependem de moradores permanentes podem ver seu estoque de habitação transformado em hotel informal, o que pressiona preços, reduz oferta para residentes e altera a dinâmica local. Santos, com forte apelo turístico e simultâneo aumento de domicílios vazios, precisa ponderar entre turismo e moradia permanente.

O papel da advocacia especializada

Decisões com impacto coletivo exigem orientação técnica. A Advocacia Juliana Morata, liderada pela Dra. Juliana Morata — advogada especialista em direito imobiliário, direito condominial e assessoria para leilões, com mais de 10 anos de experiência — presta assessoria para síndicos e condomínios em todo o Brasil de forma online.

Serviços úteis diante da decisão do STJ:

  • Assessoria para convocação e condução de assembleias;
  • Redação e atualização de convenção e regimento interno;
  • Orientação sobre cobrança e aplicação de sanções por descumprimento;
  • Análise de alternativas jurídicas para proprietários que dependem de renda de temporada.

Conclusão

O entendimento firmado pela Segunda Seção do STJ em 7 de maio de 2026 estabelece que o aluguel de curta duração em condomínio residencial depende de alteração na convenção aprovada por dois terços de todos os proprietários. Em Santos, cidade altamente verticalizada e com muitos apartamentos vazios, essa posição jurídica obriga prédios a escolherem — de forma transparente e formal — se admitem ou não o uso para temporada.

A Advocacia Juliana Morata possui experiência e especialização em direito condominial e imobiliário para orientar síndicos, conselhos e proprietários nesse processo. Se o seu condomínio precisa convocar assembleia, revisar a convenção ou receber orientação sobre cumprimento das regras, entre em contato: preencha o formulário nesta página para atendimento rápido ou use o botão de WhatsApp para uma resposta mais direta.

Fontes

JuicySantos — Airbnb em Santos: o STJ bateu o martelo e o síndico ganhou um aliado poderoso

Airbnb em Santos STJ convenção condomínio