Uma recente decisão da 30ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo reafirma princípio essencial do direito condominial: alterações que atribuam poder de deliberação a órgãos ou grupos não previstos na convenção do condomínio demandam alteração formal da norma interna, aprovada com o quórum qualificado exigido pelo Código Civil.

Resumo do caso

O caso envolve um grande empreendimento em Barueri (SP) com 25 torres. Entre 2022 e 2024, assembleias aprovaram a criação de um grupo gestor composto por subsíndicos e membros do conselho fiscal, instituíram uma comissão temporária para conduzir eleição e elegeram um síndico profissional. A comissão estabeleceu critérios rigorosos para os candidatos, como exigência de nível superior e dedicação exclusiva, o que eliminou concorrentes e direcionou o processo.

Uma condômina ajuizou ação anulatória alegando que as deliberações contrariaram a convenção e o Código Civil, por terem criado uma estrutura de poder não prevista, sem a alteração prévia da convenção com o quórum especial de dois terços dos condôminos (previsto pelo artigo 1.351 do Código Civil e pela Lei 14.405/2022).

Decisão do TJ-SP e fundamentos

O relator, desembargador Monte Serrat, deu provimento parcial ao recurso da condômina e declarou nulas as assembleias que criaram o grupo gestor, a comissão eleitoral e que elegeram o síndico profissional. Entre os fundamentos principais:

  • A convenção permitia a contratação de síndico profissional e a eleição de subsíndicos, mas não conferia poderes deliberativos a esses subsíndicos nem autorizava o modelo de gestão adotado.
  • As atribuições de deliberação e o poder de excluir candidatos não decorrem da convenção nem do Código Civil sem modificação expressa da norma interna.
  • O artigo 1.351 do Código Civil exige assembleia específica e aprovação por quórum qualificado de dois terços para alteração da convenção quando se trata de mudança do regime jurídico do condomínio.
  • Sem a observância desse procedimento e do quórum, as assembleias foram nulas e os atos dela decorrentes (incluindo a eleição) foram invalidados.

Efeitos práticos da decisão

Com a anulação determinada pelo TJ-SP, os efeitos foram imediatos: afastamento do administrador eleito e interrupção do pagamento de sua remuneração mensal, que estava fixada em R$ 29,8 mil. Além disso, ficam restabelecidos os limites da convenção vigente até que seja promovida alteração formal observando o quórum legal.

Orientações práticas para condomínios

O julgamento reforça cuidados essenciais para síndicos, conselhos e condôminos:

  • Verifique sempre as competências expressas na convenção antes de criar comissões, grupos gestores ou mudar procedimentos de eleição.
  • Se a proposta implica alteração de competências ou criação de órgãos deliberativos, convoque assembleia específica e observe o quórum qualificado de dois terços previsto no Lei 14.405/2022 (inserida no Código Civil).
  • Documente as convocações, pautas e atos da assembleia para evitar nulidades posteriores.
  • Se houver exclusão de candidatos por critérios criados por comissão, avalie risco de impugnação judicial por violação do princípio da legalidade e das regras estatutárias.

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Pontos de atenção na prática jurídica

O caso mostra como atos aparentemente administrativos podem configurar mudança de regime jurídico e, portanto, depender de procedimento qualificado. Advogados que assessoram condomínios devem:

  1. Analisar a convenção com foco nas competências atribuídas ao síndico, subsíndicos e aos conselhos;
  2. Verificar se as propostas de alteração afetam direitos fundamentais dos condôminos (ex.: critérios de elegibilidade);
  3. Sugerir assembleias específicas e o cumprimento do artigo 1.351 do Código Civil quando houver risco de alteração do regime;
  4. Prever próximas medidas caso a assembleia tenha sido conduzida de forma irregular (pedido de anulação, medidas liminares, etc.).

Conclusão

O acórdão da 30ª Câmara do TJ-SP reafirma que mudanças capazes de conferir poderes deliberativos a órgãos não previstos na convenção exigem alteração estatutária com o quórum de dois terços previsto no artigo 1.351 do Código Civil e trazido pela Lei 14.405/2022. Sem observância desse rito, as deliberações podem ser anuladas e seus efeitos, revertidos — inclusive com imediata retirada do administrador e suspensão de sua remuneração.

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Perguntas frequentes (FAQ)

1. Mudança de regras em condomínio sempre exige alteração da convenção?

Nem sempre. Alterações administrativas internas e atos dentro das competências previstas são válidos. Mas a atribuição de poderes deliberativos a novos órgãos ou mudanças do regime jurídico exige alteração da convenção com quórum qualificado.

2. Qual o quórum exigido para alterar a convenção?

Conforme o artigo 1.351 do Código Civil, alterada pela Lei 14.405/2022, exige-se aprovação por dois terços dos condôminos para determinadas mudanças que afetem o regime jurídico do condomínio.

3. Subsíndicos podem ter poder deliberativo sem alteração da convenção?

Não. Se a convenção não confere esse poder, atribuições deliberativas a subsíndicos devem ser previstas por alteração da convenção, aprovada com o quórum legal.

4. Como contestar uma assembleia irregular?

A forma usual é propor ação anulatória demonstrando desrespeito à convenção e ao quórum exigido. Medidas cautelares podem ser cabíveis para suspender atos imediatos, como pagamentos ao administrador.

5. Onde obter assessoria especializada?

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Fontes

quórum qualificado condomínio convenção artigo 1.351