No dia 24 de junho de 2026, a 29ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ‑SP) reconheceu a inexistência de contrato de locação celebrado por síndico que, simultaneamente, atuou como representante do condomínio e da empresa locatária. A decisão reforça princípios básicos do direito condominial: a administração do síndico está limitada à gestão ordinária e a destinação ou exploração comercial de áreas comuns depende de autorização prévia em assembleia de condôminos.

O que decidiu o TJ‑SP

Por unanimidade, os desembargadores entenderam que houve autocontrato — quando o agente contrata consigo mesmo — e que o síndico não poderia dispor de patrimônio comum sem prévia deliberação dos condôminos. O relator, Des. César Augusto Fernandes, apontou dois vícios que levaram à anulação:

  • ausência de autorização da assembleia para a cessão/locação da área comum;
  • vício na manifestação de vontade, por conflito de interesses do gestor ao representar ambas as partes.

Com base nessas constatações, foi declarada a inexistência do contrato e determinada a reintegração de posse da área concedida ao estacionamento.

Por que a decisão importa para outros condomínios?

Alguns pontos de interesse prático e jurídico para síndicos, condôminos e administradoras:

  • Atos de gestão ordinária são diferentes de atos que alteram a destinação de áreas comuns — estes últimos exigem deliberação em assembleia;
  • Contratar com empresa da qual o síndico seja sócio, representante legal ou que gere interesse direto sem autorização configura conflito de interesses e pode invalidar o negócio;
  • Assembleias bem documentadas e convenções atualizadas são defesas preventivas contra risco de anulação de contratos e litígios.

Perguntas frequentes (formato “People Also Ask”)

O que é autocontrato?

Autocontrato é a situação em que uma mesma pessoa celebra um contrato representando ambas as partes. No ordenamento brasileiro, o art. 117 do Código Civil prevê restrições a esse tipo de negócio quando há risco de desvio de interesses ou falta de autorização do representado.

Quando o síndico pode celebrar contratos?

O síndico tem poderes para praticar atos de administração ordinária do condomínio. Contudo, atos que impliquem alteração da destinação de áreas comuns, concessões para exploração comercial ou negócios que envolvam conflito de interesse exigem autorização expressa em assembleia, conforme entendimento consolidado no acórdão do TJ‑SP e nas melhores práticas de direito condominial.

Quais são as consequências de um autocontrato assinado por síndico?

O contrato pode ser declarado inexistente ou anulável, com ordem de reintegração de posse da área e eventual responsabilização do síndico por danos ou prejuízos causados ao condomínio. Além disso, pode haver discussão sobre deveres de transparência e prestação de contas.

Como evitar esse tipo de conflito e litígio?

Recomendações práticas para síndicos, conselhos e condôminos:

  • Inserir cláusulas claras na convenção sobre atuação do síndico e transações envolvendo áreas comuns;
  • Promover assembleias com pauta específica quando houver intenção de ceder, locar ou alterar o uso de áreas comuns;
  • Exigir publicação de editais e prestação de contas detalhada para operações que envolvam terceiros;
  • Consultar assessoria jurídica especializada em direito condominial antes de celebrar contratos com potencial conflito de interesse.

Trecho relevante do acórdão

O relator ressaltou que “o então síndico subscreveu o instrumento contratual e figurou, simultaneamente, como representante do locador e da locatária. Tal cenário configura o chamado ‘contrato consigo mesmo’ ou autocontrato”. A íntegra do acórdão está disponível em PDF no site da ConJur: leia o acórdão (Processo 1015419-73.2024.8.26.0011).

Implicações práticas para administradores de imóveis e advogados

Para escritórios e profissionais do direito imobiliário e condominial, a decisão do TJ‑SP reforça a necessidade de:

  • orientar clientes sobre limites de atuação do síndico e formalidades necessárias para cessão de áreas comuns;
  • preparar procurações, editais e atas de assembleia que demonstrem autorização expressa quando requerida;
  • avaliar riscos contratuais e recomendar mecanismos de governança que evitem litígios.

Conclusão

O acórdão do TJ‑SP confirma que o exercício da administração condominial não autoriza o síndico a celebrar autocontratos ou a ceder áreas comuns para exploração comercial sem aprovação da assembleia. A decisão protege o patrimônio coletivo e reforça deveres de fidelidade, transparência e prestação de contas do gestor condominial.

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FAQ

O que diz o artigo 117 do Código Civil sobre autocontrato?

O art. 117 trata das limitações do mandatário em contratar consigo mesmo, admitindo-se em situações específicas e desde que não haja prejuízo ao representado ou autorização prévia. Consulte o texto legal em Planalto.

Síndico pode ser responsabilizado por autocontrato?

Sim. O síndico pode responder civil e administrativamente por atos que causarem prejuízo ao condomínio, além de possíveis sanções previstas na convenção condominial ou na legislação aplicável.

Como convocar assembleia para autorizar cessão de área comum?

A convocação deve seguir o previsto na convenção e no Código Civil, com pauta específica, quórum adequado e registro em ata. É recomendável assessoria jurídica para garantir validade e segurança do procedimento.

Fontes

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