Na decisão publicada em 24 de junho de 2026, a 29ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) declarou a inexistência de um contrato de locação celebrado entre um condomínio e uma empresa de estacionamento, firmado pelo próprio síndico, determinando a reintegração de posse da área comum. O caso chama atenção para os limites da administração condominial e para o risco do chamado “autocontrato” quando o gestor atua sem autorização do corpo deliberativo.

O que decidiu o TJ‑SP

O colegiado entendeu, por unanimidade, que a administração do síndico se limita a atos de gestão ordinária e que a destinação de áreas comuns para exploração comercial mediante locação altera a natureza do uso do espaço coletivo. Por isso, exige aprovação prévia e explícita da assembleia geral dos condôminos. No caso concreto, o síndico assinou o instrumento contratual representando simultaneamente o condomínio e a empresa locatária, sem autorização assemblear.

Fundamentos jurídicos e conflito de interesses

O relator, desembargador César Augusto Fernandes, apontou dois vícios que levaram à nulidade do negócio: a falta de autonomia do síndico para dispor do patrimônio comum sem autorização do corpo deliberativo e o “vício gravíssimo na manifestação de vontade”. Segundo o acórdão, os autos demonstraram que o então síndico subscreveu o contrato figurando, ao mesmo tempo, como representante do locador e da locatária, configurando o chamado “contrato consigo mesmo” ou autocontrato, previsto no artigo 117 do Código Civil.

No âmbito condominial, o síndico exerce mandato em nome dos condôminos. Ao contratar com empresa da qual é sócio ou representante legal, sem autorização específica e prévia em assembleia, há evidente conflito de interesses e violação dos deveres de fidelidade e transparência por parte do gestor. Participaram do julgamento os magistrados Barbosa Ferreira Neto e José Augusto Genofre Martins.

Consequências práticas do acórdão

  • Declaração de inexistência do contrato de locação celebrado sem autorização.
  • Determinação de reintegração de posse da área comum ao condomínio.
  • Enfatiza a necessidade de aprovação em assembleia para alteração da destinação de áreas comuns.

O acórdão (Processo 1015419-73.2024.8.26.0011) reforça que atos que extrapolam a gestão ordinária e afetam a estrutura de uso das áreas comuns dependem de deliberação coletiva, sob pena de nulidade.

Orientação para síndicos e condôminos

Embora a decisão seja específica ao caso julgado, ela oferece orientação clara para a governança condominial: qualquer ato que implique alteração da destinação de áreas comuns ou envolva potencial conflito de interesses deve ser submetido previamente à assembleia. Para síndicos, isso significa observar rigorosamente a convenção e as deliberações do condomínio antes de firmar parcerias ou contratos; para condôminos, a decisão traz segurança jurídica quanto à preservação do patrimônio coletivo.

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Pontos-chave do acórdão

  1. Atos de gestão ordinária diferem de atos que alteram a destinação de áreas comuns.
  2. Autocontrato do síndico, sem autorização, gera conflito de interesses e pode ser declarado inexistente.
  3. A assembleia é o órgão competente para autorizar a cessão ou exploração comercial de áreas comuns.

FAQ

O que é autocontrato?

Autocontrato é a situação em que o representante, aqui o síndico, figura simultaneamente como representante das partes contratantes. No caso analisado pelo TJ‑SP, isso configurou contrato consigo mesmo e foi fundamento para declarar a inexistência do negócio.

O síndico pode ceder área comum sem autorização da assembleia?

Segundo o entendimento do TJ‑SP, não. A cessão de áreas comuns para exploração comercial altera a destinação do bem coletivo e exige prévia aprovação da assembleia geral dos condôminos.

Quais são as consequências de um contrato assinado nessa situação?

O tribunal declarou a inexistência do contrato e determinou a reintegração de posse. Além disso, a prática revela conflito de interesses e pode violar deveres de fidelidade e transparência.

O que fazer se o condomínio identificar um autocontrato?

Convidamos a reunir documentação, convocar assembleia e buscar assessoria jurídica especializada para avaliar nulidade, reintegração de posse e eventuais responsabilidades do gestor.

Conclusão

O acórdão do TJ‑SP reafirma limites essenciais da gestão condominial: a necessidade de autorização assemblear para alterar a destinação de áreas comuns e a vedação de autocontrato por parte do síndico sem aprovação dos condôminos. A decisão protege o patrimônio coletivo e destaca a importância da transparência na administração.

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Fontes

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