Introdução ao ITBI e sua Importância no Mercado Imobiliário

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal cobrado toda vez que há a transferência de imóveis, seja por compra e venda, doação ou permuta. Para quem atua no setor imobiliário ou está planejando adquirir um imóvel, entender as regras de cobrança e a base de cálculo do ITBI é fundamental para evitar custos desnecessários e planejar melhor seus investimentos.

Em 2025, uma importante decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe mudanças significativas na forma de cálculo do ITBI, impactando diretamente os custos de quem compra ou vende um imóvel. Este guia explica o que mudou, como isso afeta seus ganhos e como você pode aproveitar essa novidade para economizar.

O que é o ITBI e qual sua base de cálculo?

Definição do ITBI

O ITBI é um imposto de competência dos municípios brasileiros, cuja arrecadação é fundamental para o financiamento de serviços públicos locais. Sua cobrança ocorre principalmente na transferência de imóveis residenciais, comerciais ou terrenos, sendo que a sua base de cálculo pode variar dependendo da legislação municipal.

Como é definido o valor do ITBI?

Tradicionalmente, a base de cálculo do ITBI era o valor venal do imóvel, o qual representa uma estimativa do valor de mercado feito pela prefeitura. Este valor pode ser obtido através de laudos, avaliações fiscais ou comparativos de mercado, e serve de base para o cálculo do imposto que pode atingir até 3% sobre o valor transacionado.

Decisão do STJ sobre a Base de Cálculo do ITBI em 2025

Contexto e decisão do STJ

Em 2025, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu uma decisão importante que influenciou diretamente o cálculo do ITBI. Após análise de diversos recursos, o julgamento determinou que a base de cálculo do imposto não deve ser o valor venal do imóvel, mas sim o valor efetivamente transacionado na compra e venda, ou seja, o valor declarado na escritura.

Com essa decisão, os municípios podem precisar rever suas legislações e critérios de cobrança, mas enquanto isso, o entendimento do STJ serve de guia para evitar cobranças abusivas ou superiores ao valor real de transferência.

Impacto prático dessa decisão

Ao determinar que o valor do ITBI seja baseado na transação efetiva, evita-se a cobrança de impostos inflacionados com base no valor venal. Assim, compradores e vendedores podem pagar um valor menor do que vinha sendo cobrado anteriormente, resultando em uma considerável economia na operação imobiliária.

Como essa mudança pode diminuir seus custos na compra e venda de imóveis

Redução do valor do ITBI

Ao utilizar o valor declarado na escritura, que costuma ser mais próximo do valor real de mercado, os envolvidos na transação podem pagar um ITBI menor se comparado ao valor do valor venal. Essa economia é especialmente relevante em imóveis de valor elevado, onde a diferença pode chegar a dezenas de milhares de reais.

Planejamento financeiro mais eficiente

Com a possibilidade de calcular o ITBI com maior precisão, compradores e vendedores podem planejar seus custos de forma mais eficiente, evitando surpresas na hora do pagamento do imposto. Essa previsão facilita o fechamento de negócios imobiliários, além de ampliar a transparência na negociação.

Segurança jurídica e economia fiscal

A decisão do STJ também garante mais segurança jurídica às transações, ao estabelecer uma base de cálculo mais justa e alinhada com o valor efetivamente pago na transferência. Isso evita litígios futuros e possíveis cobranças judiciais baseadas em valores considerados excessivos.

Como calcular o ITBI após a decisão do STJ?

Passo a passo para o cálculo atualizado

1. Identifique o valor de venda ou transferência, que deve constar na escritura ou no contrato.
2. Consulte a legislação municipal para verificar as alíquotas aplicáveis (geralmente entre 2% e 3%).
3. Multiplique o valor transacionado pela alíquota correspondente ao município.
4. Verifique se há alguma isenção ou redução prevista na lei local.

Ao seguir esses passos, você garante que o cálculo do ITBI seja mais preciso e compatível com o que foi decidido pelo STJ, resultando em uma menor carga tributária na sua transação imobiliária.

Importância de manter documentação atualizada

É essencial guardar todos os documentos relacionados à compra e venda, como contratos, escritura pública e laudos de avaliação. Essa documentação será fundamental caso haja questionamento ou necessidade de comprovar o valor transacionado para fins de cálculo do ITBI.

Orientações finais para compradores e vendedores em 2025

Fique atento às legislações municipais

Embora a decisão do STJ sirva de orientação, cada município pode ter regras específicas para cobrança do ITBI. Consulte sempre a legislação local ou um advogado especializado em Direito Imobiliário para garantir que os cálculos estejam corretos.

Negocie valores com transparência

Aclare sempre o valor de venda ou transferência na escritura, buscando que ele reflita o valor real. Isso evitará cobranças excessivas de imposto e facilitará o cumprimento das obrigações fiscais.

Procure assistência jurídica especializada

Contar com assessoria de profissionais do Direito Imobiliário pode ajudá-lo a entender seus direitos, orientar sobre a melhor estratégia de negociação e garantir que a transação esteja em conformidade com a nova jurisprudência.

Conclusão

Com a recente decisão do STJ sobre a base de cálculo do ITBI, compradores e vendedores de imóveis podem obter uma economia significativa na hora de pagar esse tributo. Priorizar o valor declarado na escritura e estar atento às legislações municipais são passos essenciais para garantir uma transação segura, justa e econômica.

Se você planeja comprar ou vender um imóvel em 2025, aproveite essa oportunidade para otimizar seus custos e realizar negociações mais transparentes e alinhadas às melhores práticas do Direito Imobiliário.