Resumo da decisão e contexto do caso
Um leilão de imóvel residencial financiado por meio de cédula de crédito imobiliário com alienação fiduciária foi suspenso após o mutuário alegar cobranças abusivas no contrato. A Quarta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de Mato Grosso manteve a interrupção da execução extrajudicial até a análise final da ação revisional.
O financiamento foi firmado em agosto de 2022, no valor de R$ 115,5 mil, com pagamento em 120 parcelas pelo sistema Tabela Price. Após inadimplência, o imóvel — que é a residência da família — foi notificado para leilão, momento em que o mutuário ajuizou ação revisional questionando juros, capitalização e tarifas.
Principais alegações do mutuário
- Capitalização mensal de juros e cobrança de juros sobre juros;
- Custo Efetivo Total (CET) apontado de 24,04% ao ano;
- Tarifas que somavam cerca de R$ 22,5 mil, incluindo taxas de cadastro e despesas com terceiros sem detalhamento suficiente;
- Falta de transparência na composição do débito e na forma de cálculo dos encargos.
Defesa das instituições financeiras
As instituições financeiras e a cessionária do crédito sustentaram que, após cessão, somente a empresa cessionária deveria responder pelo processo. Alegaram ainda que o contrato seria regido exclusivamente pela Lei nº 9.514/1997, afastando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, e contestaram a manutenção da gratuidade de justiça.
Entendimento da Quarta Câmara de Direito Privado
O relator, desembargador Rubens de Oliveira Santos Filho, rejeitou as teses das instituições financeiras. Ele destacou que a cessão de crédito não afasta a responsabilidade de quem participou da formação do contrato, sobretudo quando se discute eventual abusividade em cláusulas contratuais originais.
O colegiado também entendeu que contratos de financiamento imobiliário destinados à moradia configuram relação de consumo, permitindo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor para análise de cláusulas contratuais.
Sobre a gratuidade, a Câmara avaliou que a declaração de hipossuficiência tem presunção relativa de veracidade. Os documentos apresentados não foram suficientes para afastar a alegada dificuldade financeira do mutuário, que atua como autônomo e acumulou parcelas em atraso.
Tutela de urgência e proteção da moradia
Na análise da tutela de urgência, os magistrados identificaram indícios de irregularidades contratuais e risco concreto de dano, diante da iminência do leilão do único imóvel residencial da família. A suspensão temporária do leilão foi mantida como medida reversível e proporcional, preservando a possibilidade de cobrança futura caso a dívida se comprove regular ao final da ação.
O que significa a suspensão do leilão na prática?
A suspensão implica que o procedimento de leilão foi interrompido temporariamente até que se conclua a ação revisional. Isso evita a perda imediata da moradia enquanto se apuram possíveis ilegalidades nas cobranças contratuais.
Quais riscos enfrentava o mutuário?
O principal risco era a perda do único imóvel residencial da família por leilão extrajudicial. Além do impacto social, havia a possibilidade de cobranças indevidas que poderiam ampliar o saldo devedor sem adequada fundamentação.
O que pode ocorrer ao final da ação revisional?
Se a ação demonstrar abusividade nas cláusulas, valores poderão ser revistos e o mutuário terá direito à correção do débito. Caso contrário, a dívida poderá ser cobrada regularmente e o leilão ser retomado, conforme a decisão judicial final.
Implicações jurídicas relevantes
- A cessão de crédito não exime análise das cláusulas contratuais quando há alegação de abusividade;
- Contratos destinados à habitação podem ser tratados como relações de consumo, com aplicação do Código de Defesa do Consumidor;
- A tutela de urgência é justificada quando há risco de dano irreparável ou de difícil reparação, como a perda da moradia familiar.
Perguntas frequentes (formato de resposta direta)
Leilão pode ser suspenso apenas por questionamentos contratuais?
Sim. Quando há indícios plausíveis de abusividade ou falta de transparência que coloquem em risco a moradia do devedor, o juiz pode conceder tutela de urgência e suspender o leilão até o julgamento final da ação.
A aplicação do Código de Defesa do Consumidor é obrigatória em financiamentos imobiliários?
Não é automática em todos os casos, mas o tribunal reconheceu que financiamentos para aquisição de moradia frequentemente configuram relação de consumo, possibilitando a aplicação do CDC para proteger a parte hipossuficiente.
O que muda quando há cessão de crédito?
A cessão transfere a titularidade do crédito, mas não elimina a possibilidade de responsabilização de quem participou da formação do contrato original quando se discutem cláusulas e encargos possivelmente abusivos.
Conselhos práticos para mutuários e adquirentes
- Guarde todos os documentos do contrato e extratos de cobrança;
- Peça detalhamento do cálculo do débito e do CET quando houver dúvidas sobre encargos;
- Se houver risco de leilão do imóvel residencial, busque orientação jurídica imediata para avaliar pedido de tutela de urgência;
- Considere a análise de viabilidade financeira antes de arrematar imóvel em leilão, quando for o caso.
Conclusão
O caso demonstra a importância da verificação detalhada de contratos de financiamento imobiliário e da proteção judicial quando há risco de perda da moradia por possível cobrança abusiva. A manutenção da suspensão do leilão pelo Tribunal de Justiça de Mato Grosso sinaliza a necessidade de transparência e a possibilidade de revisão de encargos que onerem excessivamente o mutuário.
A Advocacia Juliana Morata, com especialização em direito imobiliário, direito condominial e assessoria em leilões, acompanha casos semelhantes com análise contratual e atuação em ações revisionais e medidas de urgência. Dra. Juliana Morata possui ampla experiência na área e atende clientes em todo o Brasil de forma online.
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Processo e fontes
Processo nº 1007723-65.2026.8.11.0000
Fonte: Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso — https://www.tjmt.jus.br/noticias/2026/4/leilao-imovel-e-suspenso-apos-questionamento-juros-e-tarifas
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