Em 6 de abril de 2026, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu a nulidade de dois leilões extrajudiciais promovidos por instituição financeira por ausência de intimação pessoal do devedor sobre data, hora e local da venda. A relatora, ministra Daniela Teixeira, deu provimento ao recurso especial (REsp 2.154.389) e determinou a realização de novas praças com a comunicação prévia adequada.
O caso e a decisão do STJ
O litígio originou‑se de um contrato de alienação fiduciária firmado em 2019. Após a inadimplência, o banco consolidou a propriedade e promoveu as praças em junho e julho de 2020. A devedora afirmou que só tomou conhecimento da venda por terceiros, sem ter sido intimada pessoalmente, e ajuizou ação anulatória.
O Tribunal de Justiça de Santa Catarina considerou válidos os atos, levando em conta envios por correio, e‑mail, telegrama e publicação de editais. No STJ, a ministra Daniela Teixeira reconheceu que, com as alterações introduzidas pela Lei 13.465/2017, que incluiu o §2º‑A ao art. 27 da Lei 9.514/1997, a intimação pessoal sobre data, hora e local do leilão passou a ser obrigatória antes da realização da venda.
A relatora destacou que o simples envio de correspondências ou a publicação de editais não supre a exigência legal de intimação pessoal no contrato firmado após a vigência da alteração legislativa. Embora tenha declarado a nulidade dos atos relativos às tentativas de alienação, o STJ deixou claro que a decisão não reverte a consolidação da propriedade já realizada pelo credor fiduciário, determinando apenas a marcação de novos leilões observadas as regras de transparência.
O que diz a Lei 9.514/1997 após a alteração da Lei 13.465/2017?
A Lei 13.465/2017 incluiu o parágrafo que torna obrigatória a intimação pessoal do devedor sobre a data, a hora e o local da venda do imóvel objeto de alienação fiduciária. Em resumo: é necessário esgotar todas as tentativas de intimação pessoal antes que a notificação por edital seja considerada válida.
Quando a intimação por edital é insuficiente?
A intimação por edital passa a ser insuficiente quando não há prova de que foram esgotadas as tentativas de intimação pessoal do devedor ou quando o contrato foi celebrado após a vigência da Lei 13.465/2017. Nesses casos, a publicação em jornal e o envio de correspondências não substituem a comunicação direta exigida pela norma.
A nulidade do leilão reverte a consolidação da propriedade?
Não. Segundo o entendimento do STJ no REsp 2.154.389, a nulidade atinge as tentativas de alienação e seus atos subsequentes, exigindo a marcação de novas praças com a devida intimação pessoal. A decisão não desfaz automaticamente a consolidação da propriedade já realizada pelo credor fiduciário.
Por que a intimação pessoal é exigida?
A exigência de intimação pessoal tem fundamento na garantia do devido processo legal, da ampla defesa e da transparência nas execuções extrajudiciais. A intimação direta assegura que o devedor tenha ciência inequívoca das condições da venda e da oportunidade de regularizar a mora ou apresentar defesa.
Do ponto de vista prático, a exigência protege interesses de hipossuficientes e evita surpresas processuais que possam comprometer a segurança jurídica do negócio imobiliário.
Consequências práticas para credores e devedores
- Para credores: necessidade de comprovar as tentativas de intimação pessoal antes de depender exclusivamente de edital; maior atenção aos procedimentos e provas documentais.
- Para devedores: possibilidade de pleitear a anulação de leilões realizados sem intimação pessoal; direito a novas praças com comunicação correta.
- Para o mercado imobiliário: reforço da transparência e necessidade de ajustar práticas em conformidade com a legislação vigente.
Recomendações práticas (orientação geral)
Quem for parte em processo de alienação fiduciária deve adotar providências como:
- Preservar todas as comunicações recebidas e não recebidas (cartas, e‑mails, telegramas) e juntar provas em eventual ação.
- Verificar as datas contratuais e se houve esgotamento das tentativas de intimação pessoal antes da realização do leilão.
- Consultar advogado especializado em direito imobiliário e assessoria em leilões para avaliar a possibilidade de anulação de atos e medidas cabíveis.
Essas orientações são de caráter informativo e não substituem análise jurídica personalizada.
Sobre a Advocacia Juliana Morata
A Advocacia Juliana Morata, comandada pela Dra. Juliana Morata (especialista em direito imobiliário, direito condominial e assessoria para leilões), presta atendimento em todo o Brasil de forma online. Com mais de 10 anos de experiência, a equipe oferece consultoria em regularizações, desocupação, usucapião, assessoria pré e pós‑arrematação e análise de editais, entre outros serviços.
Conclusão
O entendimento do STJ em REsp 2.154.389 reforça que a intimação pessoal do devedor é requisito obrigatório para a validade de leilões extrajudiciais em contratos celebrados após a Lei 13.465/2017. A ausência dessa comunicação constitui vício insanável que pode levar à nulidade dos atos de alienação, sem, contudo, desfazer automaticamente a consolidação da propriedade.
A Advocacia Juliana Morata acompanha casos dessa natureza e presta assessoria especializada em leilões e direito imobiliário. Se você está enfrentando leilão extrajudicial ou precisa de orientação sobre intimação e medidas cabíveis, preencha o formulário de contato nesta página para ser atendido rapidamente ou utilize o botão de WhatsApp para um atendimento mais direto e ágil.
Fontes
- Consultor Jurídico (ConJur) — matéria de 6 de abril de 2026: https://www.conjur.com.br/2026-abr-06/falta-de-intimacao-pessoal-do-devedor-anula-leilao-extrajudicial-de-imovel/
- Decisão do STJ — REsp 2.154.389: https://www.conjur.com.br/wp-content/uploads/2026/04/REsp_2.154.389_STJ.pdf
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