Resumo do caso
A 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro deu provimento parcial a agravo de instrumento para afastar a cobrança de tributos imputada a um arrematante que adquiriu um apartamento em leilão. A controvérsia envolveu a exigência de IPTU, taxa de incêndio (Funesbom) e honorários sucumbenciais relativos ao período anterior à arrematação, apesar do edital prever entrega do bem livre de pendências.
Contexto fático
Um condomínio moveu ação de cobrança de cotas condominiais contra o proprietário do imóvel. Durante a fase de cumprimento de sentença, o bem foi levado a leilão e arrematado por terceiro. Após a arrematação, o exequente apresentou planilhas que incluíam, além das cotas condominiais, débitos de IPTU, taxa de incêndio e honorários advocatícios do antigo proprietário.
O edital de leilão, contudo, indicava expressamente que o imóvel seria entregue livre e desembaraçado de pendências tributárias. O arrematante contestou a inclusão desses encargos nos cálculos, apontando ainda que valores já depositados nos autos haviam sido repassados ao município, o que poderia configurar cobrança duplicada (bis in idem).
Decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro
O relator, desembargador Paulo Sérgio Prestes dos Santos, acolheu parcialmente o pedido do arrematante. O colegiado entendeu que a imputação de IPTU e da taxa de incêndio contrariava as regras do auto de arrematação e poderia representar excesso de execução. Também foi levada em conta a presunção de pagamentos em excesso gerada pelos depósitos que originaram repasses ao município.
O relator determinou a nomeação de contador judicial para elaborar planilha de cálculos que apurasse, com exatidão, o saldo devido apenas das cotas condominiais, excluindo cobranças relativas a tributos e honorários que não competiam ao arrematante. A decisão foi unânime na 9ª Câmara.
Fundamentação jurídica e princípios aplicados
- O acórdão fez referência ao Tema 1.134 do Superior Tribunal de Justiça, que afasta a responsabilidade do arrematante por débitos tributários anteriores à alienação do imóvel.
- Aplicou-se o princípio da menor onerosidade ao devedor, previsto no artigo 805 do Código de Processo Civil, como norte para restringir cobranças excessivas.
- Reconheceu-se, ainda, a necessidade de verificação técnica por contador judicial para evitar cobranças em duplicidade e garantir a exatidão dos cálculos.
Implicações práticas para arrematantes e exequentes
Para arrematantes: o caso reforça que a arrematação é aquisição originária e que não é aceitável a transferência automática de débitos tributários anteriores quando o edital prevê entrega livre de ônus. A atuação imediata para contestar planilhas e requerer perícia contábil é medida prudente.
Para exequentes e credores: é necessário observar estritamente o edital e os limites da execução, bem como abater valores já recolhidos nos autos antes de incluir quantias no saldo exigido do novo adquirente.
Perguntas frequentes
O arrematante responde pelos débitos de IPTU anteriores ao leilão?
Não, em regra o arrematante não responde por débitos tributários anteriores à arrematação quando a aquisição é originária e o edital prevê entrega do bem livre de pendências. O entendimento do STJ (Tema 1.134) e a decisão do TJ-RJ confirmam essa orientação.
O que deve ser feito se o edital afirmar que o imóvel será entregue livre de ônus?
O arrematante deve contestar imediatamente quaisquer cobranças que extrapolem as cotas vinculadas à execução, requerendo a retificação dos cálculos e, se necessário, a nomeação de contador judicial para apurar o saldo exato.
Como evitar cobrança duplicada quando há valores depositados nos autos?
É essencial demonstrar nos autos os comprovantes dos depósitos e indicar que eventuais repasses feitos ao ente público já quitaram débitos, requerendo que tais quantias sejam abatidas do saldo exigido para impedir o bis in idem.
Elementos de experiência, expertise e autoridade
O acórdão analisado foi relatado pelo desembargador Paulo Sérgio Prestes dos Santos e contou com decisão unânime da 9ª Câmara de Direito Privado do TJ-RJ. O advogado que atuou pela parte arrematante no feito foi Bruno Brandão Mattos, conforme publicação da fonte.
Esses elementos reforçam a segurança jurídica do entendimento aplicado e a importância de atuação técnica, com suporte contábil e jurídico, para a correta apuração de débitos em execuções que envolvem arrematações judiciais.
Conclusão
O caso demonstra que a aquisição originária em leilão, quando acompanhada de edital que assegura entrega livre de pendências, afasta a responsabilidade do arrematante por tributos anteriores. A decisão do TJ-RJ determinou a revisão dos cálculos e a exclusão de cobranças indevidas, aplicando o princípio da menor onerosidade e convocando a perícia contábil para garantir exatidão.
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Fontes
- ConJur — Arrematante não responde por débitos tributários anteriores a leilão
- Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ-RJ)
- STJ — Tema 1.134
- Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) — art. 805
- Acórdão — Ag 0100817-33.2024.8.19.0000 (PDF)
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